Mitbewerberset-Richtlinien
Mitbewerberset-Richtlinien sind Regeln und Kriterien, die verwendet werden, um eine Gruppe von Immobilien zu definieren, die als direkte Konkurrenten Ihres Hotels gelten. Diese Richtlinien helfen dabei, die Integrität und Genauigkeit von Leistungsvergleichen zu wahren und gleichzeitig die geschützten Daten innerhalb des Wettbewerbs zu schützen.
Verstößt die Zusammenstellung der meldenden Immobilien innerhalb eines Mitbewerbersets gegen geltende Regeln, kann dies zur Unterdrückung der Daten oder zur Löschung des Mitbewerbersets führen, wodurch es nicht mehr zur Verfügung steht.
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Historisches Benchmarking | P&L | Forward STAR
Hinlänglichkeit
Mindestanzahl an Immobilien
Ein Mitbewerberset muss mindestens vier teilnehmende Immobilien umfassen, wobei die betreffende Immobilie nicht mitgerechnet wird. Von den vier Immobilien müssen mindestens drei unabhängig von der betreffenden Immobilie sein – das heißt, sie dürfen keine gemeinsame Muttergesellschaft, keinen Betreiber oder Eigentümer teilen.
Mindestanzahl an Unternehmen
Ein Mitbewerberset muss mindestens zwei unabhängige Unternehmen enthalten, die nicht mit der betreffenden Immobilie verbunden sind – das heißt, sie dürfen nicht dieselbe Muttergesellschaft, denselben Betreiber oder Eigentümer haben wie die betreffende Immobilie.
Zusammensetzung
Immobilie
Keine einzelne Immobilie darf mehr als 50 % des gesamten teilnehmenden Zimmerangebots eines Mitbewerbersets ausmachen – ausgenommen sind dabei die Zimmer der betreffenden Immobilie selbst sowie die anderer Immobilien desselben Unternehmens (Muttergesellschaft, Betreiber oder Eigentümer).
Marke
Keine einzelne Marke (z. B. Fairfield by Marriott, DoubleTree by Hilton) darf mehr als 50 % des gesamten teilnehmenden Zimmerangebots eines Mitbewerbersets ausmachen – ausgenommen sind die Zimmer der betreffenden Immobilie sowie jene anderer Immobilien desselben Unternehmens (Muttergesellschaft, Betreiber oder Eigentümer).
Unternehmen
Kein einzelnes Unternehmen (z. B. IHG Hotels & Resorts, Host Hotels & Resorts) darf mehr als 70 % des gesamten teilnehmenden Zimmerangebots eines Mitbewerbersets ausmachen – ausgenommen sind die Zimmer des betroffenen Unternehmens sowie weitere Immobilien desselben Unternehmens (Muttergesellschaft, Betreiber oder Eigentümer).
Veränderungen des Mitbewerbersets
Mindestens zwei
Eine Veränderung des Mitbewerbersets muss mindestens zwei teilnehmende Immobilien umfassen. Die beiden Immobilien müssen für einen Zeitraum von mindestens fünf Monaten geöffnet sein und dürfen keine Verbindung zur betreffenden Immobilie aufweisen – insbesondere dürfen sie keine gemeinsame Muttergesellschaft, keinen Betreiber oder Eigentümer teilen.
Ausnahmen von der „Mindestens zwei“-Regel
- Neuerbaute Hotels: Eine neu errichtete Immobilie kann innerhalb von fünf Monaten nach ihrer Eröffnung einem Mitbewerberset hinzugefügt werden.
- Wiedereröffnete Hotels: Wird eine geschlossene Immobilie wiedereröffnet, kann sie dem Mitbewerberset wieder einzeln hinzugefügt werden, wenn sie mindestens 12 Monate lang geschlossen war und die Eingliederung innerhalb von fünf Monaten nach dem Monat der Wiedereröffnung erfolgt.
- Nicht teilnehmende Hotels: Wenn eine Immobilie nicht mehr teilnimmt, kann sie eigenständig aus dem Set entfernt werden, solange alle anderen Bedingungen (Hinlänglichkeit und Zusammensetzung) weiterhin erfüllt sind.
- Dauerhaft geschlossene Hotels: Jede Immobilie, die „dauerhaft geschlossen“ wird, kann ohne weitere Änderungen aus dem Set entfernt werden.
Isolierungsprüfungen
Die Prüfungen auf Isolierung werden für ALLE Berichte durchgeführt, die in den letzten 12 Monaten für eine bestimmte Immobilie sowie für mit ihr verbundene Unternehmen bearbeitet bzw. in Auftrag gegeben wurden – einschließlich:
- Bestehende Mitbewerbersets
- Mitbewerbersets von Immobilien im Mitbewerberset, dem die Bezugsimmobilie zugeordnet ist
- Frühere Trend-Berichte
- Frühere Custom Profitabilitätsberichte
- Branchensegmente
Diese Kontrollen stellen sicher, dass die Daten zu einzelnen Immobilien nicht von Bericht zu Bericht isoliert werden. Wichtig ist, dass Berichte, die von einem Unternehmen bearbeitet und in Auftrag gegeben wurden, das mit der betreffenden Immobilie verbunden ist, berücksichtigt werden und die Muttergesellschaft, den Betreiber, den Eigentümer und/oder alle Vertreter umfassen können, die im Auftrag einer bestimmten Immobilie handeln. Wenn beispielsweise ein Mitglied des Mitbewerbersets auch unter derselben Muttergesellschaft, demselben Betreiber oder Eigentümer wie die betreffende Immobilie steht, werden alle Berichte, die der Mitbewerber erhält, mit den Berichten verglichen, die die betreffende Immobilie erhält.
Wenn die Daten einer einzelnen Immobilie isoliert sind, können keinerlei Änderungen vorgenommen werden.
Mehrere Mitbewerbersets
Verfügt ein Unternehmen über mehr als ein Mitbewerberset, muss sich die Zusammensetzung jedes Sets durch mindestens zwei Immobilien unterscheiden. Die beiden Immobilien dürfen nicht mit der betreffenden Immobilie verbunden sein – das heißt, sie dürfen keine gemeinsame Muttergesellschaft, keinen gemeinsamen Betreiber oder Eigentümer haben.
Definition der teilnehmenden Immobilien
Wenn die Immobilie NICHT saisonbedingt oder vorübergehend geschlossen ist:
- Daten für den aktuellen Monat ODER
- Daten für zwei der drei letzten Monate
Wenn die Immobilie saisonbedingt oder vorübergehend geschlossen ist:
- Daten, die im Monat unmittelbar vor der Schließung übermittelt wurden ODER
- Daten, die für 3 der 4 Monate unmittelbar vor der Schließung übermittelt wurden
Nicht konforme Mitbewerbersets
Wenn ein Mitbewerberset gegen eine der oben genannten Richtlinien verstößt, wird es als „nicht konform“ eingestuft und kann in bestimmten Szenarien sofort deaktiviert werden.
| Szenario | Aktiv | Deaktiviert |
|---|---|---|
| 3 oder weniger teilnehmende Hotels | Image
| |
| Zimmeranteil der Immobilie oder Marke | Mehr als 51 %, aber weniger als 61 % | Mehr als 61 % |
| Zimmeranteil der Muttergesellschaft, des Eigentümers oder des Betreibers | Mehr als 71 %, aber weniger als 81 % | Mehr als 81 % |
| Das Set isoliert einzelne Daten zu Immobilien | Image
|
Nicht konforme und aktive Mitbewerbersets werden weiterhin in der Funktion „Benchmark“ von CoStar angezeigt.
Nicht konforme und deaktivierte Mitbewerbersets werden in der Funktion „Benchmark“ von CoStar ausgeblendet, sodass die Daten nicht sichtbar sind.
In beiden Fällen wird das Set im Mitbewerberset-Management als „nicht konform“ gekennzeichnet. Benutzer haben 90 Tage Zeit, die nötigen Veränderungen vorzunehmen, um die Konformität des Sets wiederherzustellen. Sets, die nicht innerhalb von 90 Tagen wieder in einen konformen Zustand versetzt werden, werden gelöscht und können nicht wiederhergestellt werden.
Composite-Immobilien
Eine Composite-Immobilie ist eine Zusammenstellung mehrerer anonymer Immobilien, die als eine einzelne Immobilie fungieren. Die Hotels, aus denen sich diese Composite-Immobilie zusammensetzt, werden anonymisiert und automatisch nach einer proprietären Methodik ausgewählt, die objektive Kriterien wie Standort, Leistung, Kategorie, Größe der Immobilie und Branchenmix berücksichtigt.
Mitbewerbersets, die eine Composite-Immobilie enthalten, müssen den Mitbewerberset-Richtlinien entsprechen. Wenn die Daten eines einzelnen benannten Hotels isoliert sind, können keinerlei Änderungen am Mitbewerberset vorgenommen werden. Aufgrund ihrer Anonymität können die Daten, aus denen die Composite-Immobilie besteht, nicht isoliert werden.
Veränderungen im Mitbewerberset mit einer Composite-Immobilie
Hinzufügen einer Composite-Immobilie
Ein Mitbewerberset kann nur eine Composite-Immobilie aufweisen. Eine Composite-Immobilie kann jederzeit eigenständig zu einem Mitbewerberset hinzugefügt oder daraus entfernt werden (die STR-Regel „Mindestens zwei“ gilt hier nicht, da die Daten, aus denen sich die Composite-Immobilie zusammensetzt, nicht eigenständig isoliert werden können).
Entfernen einer Composite-Immobilie
Alle Mitbewerbersets müssen den Richtlinien für Mitbewerbersets entsprechen, bevor eine Composite-Immobilie entfernt wird. Dadurch werden potenzielle Isolierungen vermieden. Wenn eine Composite-Immobilie einem Mitbewerberset gesondert hinzugefügt wurde, kann sie jederzeit gesondert entfernt werden. Wenn eine Composite-Immobilie im Zusammenhang mit dem Hinzufügen oder Entfernen eines benannten Hotels zu einem Mitbewerberset aufgenommen wurde, darf sie während des entsprechenden Isolationszeitraums nicht eigenständig aus dem Set entfernt werden. Das Entfernen würde das benannte Hotel isolieren, das dem Mitbewerberset hinzugefügt oder daraus entfernt wurde. Um diese Isolierung zu vermeiden, könnte die Composite-Immobilie jedoch in Verbindung mit dem Hinzufügen oder Entfernen eines benannten Hotels entfernt werden.
Potenzielle Isolierung – 1. Beispiel
Das folgende Szenario wäre nach den Mitbewerberset-Richtlinien nicht zulässig:
Eine Composite-Immobilie kann einem Mitbewerberset nicht in Verbindung mit dem Hinzufügen eines anderen benannten Hotels hinzugefügt und dann gesondert entfernt werden.
- Einem Mitbewerberset werden das benannte Hotel A und eine Composite-Immobilie hinzugefügt.
- Die Composite-Immobilie wird entfernt.
- Die Daten des benannten Hotels A sind nun isoliert.
Potenzielle Isolierung – 2. Beispiel
Das folgende Szenario wäre nach den Mitbewerberset-Richtlinien nicht zulässig:
Eine Composite-Immobilie kann nicht gesondert hinzugefügt und dann in Verbindung mit dem Hinzufügen eines anderen benannten Hotels entfernt werden.
- Einem Mitbewerberset wird eine Composite-Immobilie hinzugefügt.
- Die Composite-Immobilie wird entfernt und ein benanntes Hotel A wird hinzugefügt.
- Die Daten des benannten Hotels A sind nun isoliert.
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