Pautas sobre los compsets
Las pautas sobre los compsets son reglas y criterios que se emplean para definir un grupo de propiedades que se consideran competidores directos de su hotel. Estas pautas sirven para preservar la integridad y precisión de las comparaciones de rendimiento y, al mismo tiempo, para proteger los datos privados que se incluyen en el compset.
Si la combinación de propiedades que conforman un conjunto competitivo infringe alguna de las reglas, es posible que se supriman los datos o que se elimine el conjunto y deje de estar disponible.
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Historial de Benchmark | Ganancias y pérdidas | Forward STAR
Suficiencia
Mínimo de inmuebles
Un set competitivo debe incluir un mínimo de cuatro propiedades participantes, sin contar la propiedad en cuestión. De los cuatro, al menos tres no deben estar afiliados a la propiedad de referencia (es decir, no pueden tener la misma empresa operadora, el mismo propietario ni la misma empresa matriz que la propiedad en cuestión).
Mínimo de empresas
Un set competitivo debe incluir un mínimo de dos empresas no afiliadas a la propiedad de referencia (es decir, no pueden tener la misma empresa operadora, el mismo propietario ni la misma empresa matriz que la propiedad en cuestión)
Composición
Propiedad
Ninguna propiedad puede representar más del 50 % del suministro total de habitaciones participantes de un conjunto competitivo, excluyendo las habitaciones de la propiedad en cuestión y otras propiedades de la misma empresa que la propiedad en cuestión (operador, propietario o empresa matriz).
Marca
Ninguna marca individual (p. ej., Fairfield by Marriott o DoubleTree by Hilton) puede representar más del 50 % de la oferta total de habitaciones participantes de un set competitivo, excluyendo las habitaciones de la propiedad en cuestión y de otras propiedades de la misma empresa que la propiedad de referencia (ya sea empresa matriz, operadora o propietaria).
Empresa
Ninguna empresa individual (p. ej., IHG Hotels & Resorts o Host Hotels & Resorts) puede representar más del 70 % de la oferta total de habitaciones participantes de un set competitivo, excluyendo las habitaciones de la propiedad en referencia y de otros inmuebles de la misma empresa que la propiedad de referencia (ya sea empresa matriz, operadora o propietaria).
Cambios en los sets competitivos
Mínimo de dos
Un cambio en el set competitivo debe incluir un mínimo de dos propiedades participantes. Las dos propiedades deben tener al menos cinco meses de operaciones y no estar afiliadas a la propiedad en cuestión (es decir, no deben compartir con ella un mismo operador, propietario o empresa matriz).
Excepciones al mínimo de dos
- Hoteles de nueva construcción: Una propiedad de nueva construcción puede añadirse al set competitivo en los cinco meses posteriores a su inauguración.
- Hoteles reabiertos: Cuando una propiedad cerrada se reabre, se puede volver a agregar al conjunto competitivo por sí sola si estuvo cerrada por un mínimo de 12 meses y han pasado cinco meses o más desde su reapertura.
- Hoteles no participantes: Si una propiedad deja de participar, se la puede eliminar del conjunto por sí sola si aún se cumplen todas las demás condiciones (suficiencia y composición).
- Hoteles cerrados de forma permanente: Las propiedades que pasan a estar "cerradas permanentemente" se pueden eliminar del conjunto sin hacer ningún cambio adicional.
Comprobaciones de aislamiento
Se realizan verificaciones de aislamiento en TODOS los informes procesados (solicitados) durante los últimos 12 meses para una propiedad en cuestión específica y sus empresas afiliadas, incluidos:
- Sets competitivos existentes
- Sets competitivos de propiedades en el set competitivo relacionadas con la propiedad de referencia
- Informes de tendencias heredados
- Informes de ganancias y pérdidas personalizados heredados
- Segmentos del sector
Estas comprobaciones garantizan que los datos de propiedades individuales no se queden aislados de un informe a otro. Es importante destacar que los informes procesados y solicitados por empresas relacionadas con la propiedad en cuestión se tienen en consideración y pueden incluir a un operador, un propietario, una empresa matriz o algún agente que actúe en nombre de una propiedad específica. Por ejemplo, cuando un miembro del conjunto competitivo también está bajo el mismo operador, propietario o empresa matriz que la propiedad en cuestión, todos los informes que reciba el competidor se compararán con los informes que reciba la propiedad en cuestión.
No se pueden aplicar cambios si los datos de una propiedad individual están aislados de alguna manera.
Sets competitivos múltiples
Si una empresa tiene más de un set competitivo, la composición de cada set debe diferir en al menos dos propiedades. Estas dos propiedades no pueden estar afiliadas a la propiedad en cuestión (es decir, no pueden compartir con ella un mismo operador, propietario o empresa matriz).
Definición de propiedad participante
Si la propiedad NO está cerrada estacional o temporalmente, se considerará participante si:
- ha enviado datos para el mes actual, O BIEN
- ha enviado datos para 2 de los 3 meses más recientes
Si la propiedad SÍ está cerrada estacional o temporalmente, se considerará participante si:
- ha enviado datos en el mes inmediatamente anterior al cierre, O BIEN
- ha enviado datos durante 3 de los 4 meses inmediatamente anteriores al cierre
Sets competitivos no conformes
Si un set competitivo infringe alguna de las directrices anteriores, pasa a ser «No conforme» y, en ciertas situaciones, podría desactivarse de manera inmediata.
| Escenario | Activo | Desactivado |
|---|---|---|
| 3 o menos hoteles participantes | Image
| |
| Porcentaje de habitaciones de una propiedad o marca única | Superior al 51 % pero inferior al 61 % | Superior al 61 % |
| Porcentaje de habitaciones por operadora, propietario o empresa matriz | Superior al 71 % pero inferior al 81 % | Superior al 81 % |
| El set está asilando datos de una propiedad individual | Image
|
Los sets competitivos no conformes que aún están activos siguen mostrándose en la función de Benchmark de CoStar.
Los sets competitivos no conformes que están desactivados se suprimen en la función de Benchmark de CoStar, lo que significa que los datos no son visibles.
En ambas situaciones, el set aparecerá marcado como «No conforme» en la sección Gestión de sets competitivos. Los usuarios tienen 90 días para hacer que el conjunto vuelva a cumplir con todas las pautas. Si no se consigue en esos 90 días, los sets se eliminan y no se pueden restablecer.
Propiedades compuestas
Una propiedad compuesta es un grupo de múltiples propiedades anónimas que actúa como una propiedad individual. Los hoteles que se usan para crear las propiedades compuestas se anonimizan y se eligen automáticamente gracias a nuestra tecnología exclusiva, que pondera criterios objetivos, como la ubicación, el rendimiento, la clase, el tamaño del inmueble y la combinación de negocios.
Los sets competitivos que incluyen una propiedad compuesta también deben seguir las directrices de los sets competitivos. No se podrá realizar un cambio en el conjunto competitivo si los datos de un único hotel designado están aislados de alguna manera. Debido al anonimato, los datos que componen la propiedad compuesta no se pueden aislar.
Cambios en un set competitivo con una propiedad compuesta
Agregar propiedad compuesta
Cada set competitivo solo puede tener una propiedad compuesta. En los sets competitivos, se puede añadir o eliminar una propiedad compuesta de manera independiente en cualquier momento (la regla del «Mínimo de dos» de STR no se aplica en este caso, porque los datos que conforman la propiedad compuesta no pueden aislarse por sí mismos).
Eliminar una propiedad compuesta
Para evitar posibles aislamientos, se deben seguir todas las directrices de los sets competitivos antes de eliminar una propiedad compuesta. Si una propiedad compuesta se agregó por sí sola a un conjunto competitivo, se puede eliminar por sí sola en cualquier momento. Si se agregó una propiedad compuesta a un conjunto competitivo y se agregó o eliminó un hotel designado, la propiedad compuesta no se puede eliminar por sí sola durante el período de aislamiento correspondiente. Eliminarla aislaría al hotel designado que se agregó o eliminó del conjunto competitivo. Sin embargo, para evitar este aislamiento, se podría eliminar la propiedad compuesta al mismo tiempo que se añade o elimina cualquier hotel con nombre establecido.
Ejemplo de aislamiento potencial 1
El siguiente caso no estaría permitido según las directrices de los sets competitivos:
Un propiedad compuesta no puede añadirse al mismo tiempo que se añade otro hotel con nombre establecido y, luego, eliminarse de manera independiente.
- Se añade el «Hotel A» (con nombre establecido) y una propiedad compuesta a un set competitivo
- Se elimina la propiedad compuesta
- Los datos del «Hotel A» (con nombre) ahora están aislados
Ejemplo de aislamiento potencial 2
El siguiente caso no estaría permitido según las directrices de los sets competitivos:
Un propiedad compuesta no puede añadirse de manera independiente y luego eliminarse mientras se añade otro hotel con nombre establecido.
- Se añade una propiedad compuesta a un set competitivo
- Se elimina la propiedad compuesta y se añade el «Hotel A» con nombre establecido
- Los datos del «Hotel A» (con nombre) ahora están aislados
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