Diretrizes do Set competitivo
As diretrizes do set competitivo são regras e critérios usados para definir um grupo de propriedades que são consideradas concorrentes diretas do seu hotel. Essas diretrizes ajudam a manter a integridade e precisão de comparações de desempenho enquanto protegem dados proprietários dentro do set competitivo.
Se a combinação de propriedades de relatórios num Set competitivo violar uma das regras, os dados do Set competitivo poderão ser suprimidos, ou um Set competitivo poderá ser excluído e já não ficar disponível.
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Benchmarking histórico | Declaração de rendimentos | Forward STAR
Suficiência
Mínimo de propriedades
Um Set competitivo deve incluir no mínimo quatro propriedades participantes, não incluindo a propriedade em questão. Das quatro, deve haver no mínimo três não afiliadas à propriedade em questão (p.ex., não podem partilhar uma empresa controladora, operadora ou titular com a propriedade em questão).
Mínimo de empresas
Um Set competitivo deve incluir no mínimo duas empresas não afiliadas à propriedade em questão (p.ex., não podem partilhar uma empresa controladora, operadora ou titular com a propriedade em questão).
Composição
Propriedade
Nenhuma propriedade pode representar mais de 50% do total de fornecimento de quartos participantes num Set competitivo, exceto os quartos da propriedade em questão e outras propriedades da empresa em questão (empresa controladora, operadora ou titular).
Marca
Nenhuma marca (p.ex., Fairfield by Marriott, DoubleTree by Hilton) pode representar mais de 50% do total de fornecimento de quartos participantes num Set competitivo, exceto os quartos da propriedade em questão e outras propriedades da empresa em questão (empresa controladora, operadora ou titular).
Empresa
Nenhuma empresa (por exemplo, IHG Hotels & Resorts, Host Hotels & Resorts) pode representar mais de 70% do total de fornecimento de quartos participantes num Set competitivo, exceto os quartos da propriedade em questão e outras propriedades da mesma empresa (empresa controladora, operadora ou titular).
Alterações ao Set competitivo
Mínimo de duas
Uma mudança no Set competitivo deve incluir, no mínimo, duas propriedades participantes. As duas propriedades devem estar abertas por pelo menos cinco meses e não podem ser afiliadas à propriedade em questão (p.ex., não podem partilhar uma empresa controladora, operadora ou titular com a propriedade em questão).
Mínimo de duas exceções
- Hotéis em construção – uma propriedade recém-construída pode ser adicionada a um Set competitivo dentro de cinco meses da abertura.
- Hotéis reabertos – quando a propriedade fechada reabre, ela pode ser reinserida no Set competitivo por conta própria caso tenha sido fechada por um período mínimo de 12 meses E TAMBÉM esteja dentro do período de cinco meses do mês de reabertura da propriedade.
- Hotéis não participantes – se uma propriedade deixar de participar, ela poderá ser removida do Set individualmente, mesmo que todas as outras condições (suficiência e composição) ainda sejam cumpridas.
- Hotéis fechados permanentemente – propriedades que sejam “fechadas permanentemente” podem ser removidas do Set sem a necessidade de alterações adicionais.
Verificações de isolamento
As verificações de isolamento são realizadas em TODOS os relatórios processados (encomendados) para uma propriedade específica nos últimos 12 meses, incluindo:
- Sets competitivos existentes
- Sets competitivos de propriedades no Set competitivo relacionada à propriedade em questão
- Trend Reports históricos
- Relatórios personalizados de P&L históricos
- Segmentos do setor
Essas verificações garantem que os dados da propriedade em questão não sejam isolados entre relatórios diferentes. Essencialmente, os relatórios processados e encomendados por qualquer entidade relacionada à propriedade em questão são levados em consideração e podem incluir: empresa controladora, operadora, titular e/ou qualquer agente atuando em nome de uma propriedade específica. Por exemplo, quando um membro do set competitivo também está na mesma empresa controladora, operadora ou titular da propriedade em questão, todos os relatórios que o concorrente receber serão comparados aos relatórios que a propriedade em questão recebe.
Não se pode fazer alterações se os dados de uma única propriedade estiverem de alguma maneira isolados.
Sets competitivos múltiplos
Se uma empresa tiver mais que um Set competitivo, a composição de cada Set deve diferenciar-se de, pelo menos, duas propriedades. As duas propriedades não podem ser afiliadas à propriedade em questão (p.ex., não podem partilhar uma empresa controladora, operadora ou titular com a propriedade em questão).
Definição de propriedade participante
Se a propriedade NÃO está fechada sazonal ou temporariamente:
- Dados enviados para o mês corrente OU
- Dados enviados de 2 dos 3 últimos meses
Se a propriedade ESTÁ fechada sazonal ou temporariamente:
- Dados enviados do mês imediatamente anterior ao fecho OU
- Dados enviados de 3 dos 4 últimos meses anteriores ao fecho
Sets competitivos não conformes
Se um Set competitivo viola uma das diretrizes acima, ela se torna “não conforme” e pode ser desativada imediatamente em alguns cenários.
| Cenário | Ativo | Desativado |
|---|---|---|
| 3 hotéis participantes ou menos | Image
| |
| Partilha de quartos entre marca ou propriedade única | Mais de 51%, mas menos de 61% | Mais de 61% |
| Partilha de quartos entre empresa controladora, titular ou operadora | Mais de 71%, mas menos de 81% | Mais de 81% |
| O Set isola dados de propriedades individuais | Image
|
Sets competitivos não conformes e ativos continuam a ser mostrados no recurso de Benchmark da CoStar.
Sets competitivos não conformes e desativados são suprimidos na funcionalidade de Benchmark da CoStar, ou seja, os dados não são visíveis.
Em ambos os casos, o Set é marcado como não conforme na gestão do Set competitivo. Os utilizadores têm 90 dias para restaurar a conformidade do Set. Sets que não tenham a conformidade restaurada em 90 dias são excluídos e não podem ser recuperados.
Propriedades compostas
Uma propriedade composta é um agregado de várias propriedades anónimas que atuam como uma propriedade individual. Os hotéis inclusos nessa propriedade composta são anonimizados e escolhidos automaticamente pela metodologia proprietária, que pondera diversos critérios objetivos, como localização, desempenho, classe, tamanho da propriedade e mix de negócios.
Sets competitivos que incluem uma propriedade composta devem seguir as diretrizes do set competitivo. Não se pode fazer alterações no Set competitivo se os dados de um único hotel estiverem de alguma maneira isolados. Devido ao anonimato, os dados que compõem a propriedade composta não podem ser isolados.
Alterações nos Sets competitivos com uma Propriedade composta
Como adicionar uma propriedade composta
Um Set competitivo só pode ter uma propriedade composta. Uma propriedade composta pode ser adicionada ou removida de um Set competitivo individualmente a qualquer momento (a regra “mínimo de duas” da STR não se aplica aqui porque os dados que compõem a propriedade composta não podem ser isolados individualmente).
Como remover uma propriedade composta
Para evitar possíveis isolamentos, todas as diretrizes do Set competitivo devem ser seguidas antes de remover uma propriedade composta. Se uma propriedade composta foi adicionada a um Set competitivo individualmente, ela pode ser removida individualmente a qualquer momento. Se uma propriedade composta foi adicionada a um Set competitivo juntamente com a adição ou remoção de um hotel nomeado, a propriedade composta não pode ser removida individualmente durante o mês de isolamento. A remoção isolaria o hotel nomeado que foi adicionado ou removido do Set competitivo. No entanto, para evitar esse isolamento, a propriedade composta pode ser removida em conjunto com a adição ou remoção de qualquer hotel nomeado.
Exemplo de isolamento potencial Nº 1
A hipótese a seguir não seria permitida pelas diretrizes do Set competitivo:
Uma propriedade composta não pode ser adicionada em conjunto com a adição de outro hotel nomeado e, em seguida, removida por si só.
- Adicionar o "Hotel A" e uma propriedade composta a um Set competitivo
- Elimina a propriedade composta
- Os dados do “Hotel A” agora estão isolados
Exemplo de isolamento potencial Nº 2
A hipótese a seguir não seria permitida pelas diretrizes do Set competitivo:
Uma propriedade composta não pode ser adicionada por si só e depois removida em conjunto com a adição de outro hotel nomeado.
- Adiciona uma propriedade composta a um Set competitivo
- Eliminar a propriedade composta e adicionar o "Hotel A"
- Os dados do “Hotel A” agora estão isolados
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