Directrices de los sets competitivos
Las directrices de los sets competitivos son reglas y criterios que se emplean para definir un grupo de inmuebles que se consideran competidores directos de tu hotel. Estas directrices sirven para preservar la integridad y precisión de las comparaciones de rendimiento y, al mismo tiempo, para proteger los datos privados que se incluyen en el set competitivo.
Si la combinación de inmuebles que conforman un set competitivo infringe alguna de las reglas, es posible que se supriman los datos del set o que el set se elimine y deje de estar disponible.
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Historial de Benchmark | Ganancias y pérdidas | Forward STAR
Suficiencia
Mínimo de inmuebles
Un set competitivo debe incluir un mínimo de cuatro inmuebles participantes, sin contar con el inmueble en cuestión. De los cuatro, al menos tres no deben estar afiliados al inmueble en cuestión (es decir, no pueden tener la misma empresa operadora, el mismo propietario ni la misma empresa matriz que el inmueble en cuestión).
Mínimo de empresas
Un set competitivo debe incluir un mínimo de dos empresas no afiliadas al inmueble en cuestión (es decir, no pueden tener la misma empresa operadora, el mismo propietario ni la misma empresa matriz que el inmueble en cuestión)
Composición
Inmueble
Ningún inmueble individual puede representar más del 50 % de la oferta total de habitaciones participantes de un set competitivo, excluyendo las habitaciones del inmueble en cuestión y de otros inmuebles de la misma empresa que el inmueble en cuestión (ya sea empresa matriz, operadora o propietaria).
Marca
Ninguna marca individual (p. ej., Fairfield by Marriott o DoubleTree by Hilton) puede representar más del 50 % de la oferta total de habitaciones participantes de un set competitivo, excluyendo las habitaciones del inmueble en cuestión y de otros inmuebles de la misma empresa que el inmueble en cuestión (ya sea empresa matriz, operadora o propietaria).
Empresa
Ninguna empresa individual (p. ej., IHG Hotels & Resorts o Host Hotels & Resorts) puede representar más del 70 % de la oferta total de habitaciones participantes de un set competitivo, excluyendo las habitaciones del inmueble en cuestión y de otros inmuebles de la misma empresa que el inmueble en cuestión (ya sea empresa matriz, operadora o propietaria).
Cambios en los sets competitivos
Mínimo de dos
Un cambio en el set competitivo debe incluir un mínimo de dos inmuebles participantes. Los dos inmuebles deben haber estado abiertos al menos cinco meses y no estar afiliados al inmueble en cuestión (es decir, no pueden tener la misma empresa operadora, propietaria o empresa matriz).
Excepciones al mínimo de dos
- Hoteles de nueva construcción: Un inmueble de nueva construcción puede añadirse al set competitivo en los cinco meses posteriores a su inauguración.
- Hoteles reabiertos: Cuando un inmueble cerrado se reabre, se podrá volver a añadirse al set competitivo por sí solo si estuvo cerrado durante un mínimo de 12 meses Y han pasado menos de cinco meses desde su reapertura.
- Hoteles no participantes: Si un inmueble deja de participar, se podrá eliminar del set por sí solo si aún se cumplen todas las demás condiciones (suficiencia y composición).
- Hoteles cerrados de forma permanente: Los inmuebles que pasan a tener un estado de «Cierre permanente» podrán eliminarse del set sin necesidad de hacer ningún cambio adicional.
Comprobaciones de aislamiento
Se realizan comprobaciones de aislamiento en TODOS los informes procesados (solicitados) para un inmueble en cuestión específico y sus empresas afiliadas durante los últimos 12 meses, incluidos:
- Sets competitivos existentes
- Sets competitivos de inmuebles en el set competitivo relacionados con el inmueble en cuestión
- Informes de tendencias heredados
- Informes de ganancias y pérdidas personalizados heredados
- Segmentos del sector
Estas comprobaciones garantizan que los datos de inmuebles individuales no se queden aislados de un informe a otro. Es importante destacar que los informes procesados y solicitados por empresas relacionadas con el inmueble en cuestión se tienen en consideración y pueden incluir a una operadora, un propietario, una empresa matriz o algún agente que actúe en nombre de un inmueble específico. Por ejemplo, cuando un miembro del set competitivo tiene la misma empresa operadora, el mismo propietario o la misma empresa matriz que el inmueble en cuestión, todos los informes que reciba el competidor se compararán con los informes que reciba el inmueble en cuestión.
No se pueden aplicar cambios si los datos de un inmueble individual están aislados de alguna manera.
Sets competitivos múltiples
Si una empresa tiene más de un set competitivo, la composición de cada set debe diferir en al menos dos inmuebles. Estos dos inmuebles no pueden estar afiliados al inmueble en cuestión (es decir, no pueden tener la misma empresa operadora, propietaria o empresa matriz que el inmueble en cuestión).
Definición de inmueble participante
Si el inmueble NO tiene cierres de temporada o cierres temporales, se considerará participante si:
- ha enviado datos para el mes actual, O BIEN
- ha enviado datos para 2 de los 3 meses más recientes
Si el inmueble SÍ tiene cierres de temporada o cierres temporales, se considerará participante si:
- ha enviado datos en el mes inmediatamente anterior al cierre, O BIEN
- ha enviado datos durante 3 de los 4 meses inmediatamente anteriores al cierre
Sets competitivos no conformes
Si un set competitivo infringe alguna de las directrices anteriores, pasa a ser «No conforme» y, en ciertas situaciones, podría desactivarse de manera inmediata.
| Escenario | Activo | Desactivado |
|---|---|---|
| 3 o menos hoteles participantes | Image
| |
| Porcentaje de habitaciones de un único inmueble o marca | Superior al 51 % pero inferior al 61 % | Superior al 61 % |
| Porcentaje de habitaciones por operadora, propietario o empresa matriz | Superior al 71 % pero inferior al 81 % | Superior al 81 % |
| El set está asilando datos de un inmueble individual | Image
|
Los sets competitivos no conformes que aún están activos siguen mostrándose en la función de Benchmark de CoStar.
Los sets competitivos no conformes que están desactivados se suprimen en la función de Benchmark de CoStar, lo que significa que los datos no son visibles.
En ambas situaciones, el set aparecerá marcado como «No conforme» en la sección Gestión de sets competitivos. Los usuarios tienen 90 días para hacer que el set vuelva a ser conforme. Si no se consigue en esos 90 días, los sets se eliminan y no pueden restablecerse.
Inmuebles compuestos
Un inmueble compuesto es un grupo de varios inmuebles anónimos que actúa como un inmueble individual. Los hoteles que se usan para crear los inmuebles compuestos se anonimizan y se eligen automáticamente gracias a nuestra tecnología exclusiva, que pondera criterios objetivos, como la ubicación, el rendimiento, la clase, el tamaño del inmueble y la combinación de negocios.
Los sets competitivos que incluyen un inmueble compuesto también deben seguir las directrices de los sets competitivos. No se pueden aplicar cambios si los datos de un hotel individual con un nombre establecido están aislados de alguna manera. Para mantener su carácter anónimo, los datos que componen el inmueble compuesto no se pueden aislar.
Cambios en un set competitivo con un inmueble compuesto
Agregar inmueble compuesto
Cada set competitivo solo puede tener un inmueble compuesto. En los sets competitivos, se puede añadir o eliminar un inmueble compuesto de manera independiente en cualquier momento (la regla del «Mínimo de dos» de STR no se aplica en este caso, porque los datos que conforman el inmueble compuesto no pueden aislarse por sí mismos).
Eliminar un inmueble compuesto
Para evitar posibles aislamientos, se deben seguir todas las directrices de los sets competitivos antes de eliminar un inmueble compuesto. Si se ha añadido un inmueble compuesto a un set competitivo de manera independiente, se puede eliminar de manera independiente en cualquier momento. Si se ha añadido un inmueble compuesto a un set competitivo y, además, se ha añadido o se ha eliminado un hotel con un nombre establecido, el inmueble compuesto no se puede eliminar de manera independiente durante el periodo de aislamiento correspondiente. Esto se debe a que, al eliminarlo, se aislaría al hotel con nombre establecido que se agregó o eliminó del set competitivo. Sin embargo, para evitar este aislamiento, el inmueble compuesto podría eliminarse al mismo tiempo que se añade o elimina cualquier hotel con nombre establecido.
Ejemplo de aislamiento potencial 1
El siguiente caso no estaría permitido según las directrices de los sets competitivos:
Un inmueble compuesto no puede añadirse al mismo tiempo que se añade otro hotel con nombre establecido y, luego, eliminarse de manera independiente.
- Se añade el «Hotel A» (con nombre establecido) y un inmueble compuesto a un set competitivo
- Se elimina el inmueble compuesto
- Los datos del «Hotel A» (con nombre) ahora están aislados
Ejemplo de aislamiento potencial 2
El siguiente caso no estaría permitido según las directrices de los sets competitivos:
Un inmueble compuesto no puede añadirse de manera independiente y luego eliminarse mientras se añade otro hotel con nombre establecido.
- Se añade un inmueble compuesto a un set competitivo
- Se elimina el inmueble compuesto y se añade el «Hotel A» con nombre establecido
- Los datos del «Hotel A» (con nombre) ahora están aislados
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