Linee guida sui competitive set

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Benchmarking storico | P&L | Forward STAR

Sufficienza

Numero minimo di strutture

Un competitive set deve includere almeno quattro strutture partecipanti, esclusa la struttura di riferimento. Di queste quattro, almeno tre non devono essere affiliate alla struttura di riferimento (ovvero non possono condividere la società madre, la società di gestione o il proprietario con la struttura di riferimento).

Numero minimo di società

Un competitive set deve includere almeno due società non affiliate alla struttura di riferimento (ovvero non possono condividere la società madre, la società di gestione o il proprietario con la struttura di riferimento)

Composizione

Proprietà

Le singole strutture non possono rappresentare più del 50% dell’offerta totale di camere partecipanti di un competitive set. Il totale non include le camere della struttura di riferimento e di altre strutture della medesima società della struttura di riferimento (società madre, società di gestione o proprietario).

Marchio

I singoli marchi (ad esempio Fairfield by Marriott, DoubleTree by Hilton) non possono rappresentare più del 50% dell’offerta totale di camere partecipanti di un competitive set. Il totale non include le camere della struttura di riferimento e di altre strutture della medesima società della struttura di riferimento (società madre, società di gestione o proprietario).  

Società

Le singole società (ad esempio IHG Hotels & Resorts, Host Hotels & Resorts) non possono rappresentare più del 70% dell’offerta totale di camere partecipanti di un competitive set. Il totale non include le camere della struttura di riferimento e di altre strutture della medesima società della struttura di riferimento (società madre, società di gestione o proprietario).

Modifiche dei competitive set

Minimo di due

La modifica di un competitive set deve riguardare almeno due strutture partecipanti. Le due strutture devono essere aperte per almeno cinque mesi e non devono essere affiliate alla struttura di riferimento (ovvero non possono condividere la società madre, la società di gestione o il proprietario con la struttura di riferimento). 
 

Eccezioni alla regola “minimo di due”

• Hotel di nuova costruzione: una struttura di nuova costruzione può essere aggiunta da sola a un competitive set entro cinque mesi dall'apertura.
• Hotel riaperti: alla riapertura, una struttura chiusa può essere di nuovo aggiunta da sola al competitive set nel caso in cui sia rimasta chiusa per almeno 12 mesi E a condizione che non siano trascorsi più di cinque mesi dal mese di riapertura.
• Hotel non partecipanti: qualora una struttura interrompa la partecipazione, la stessa potrà essere rimossa dal set da sola, se tutte le altre condizioni (sufficienza e composizione) continuano a essere rispettate.
• Hotel chiusi definitivamente: le strutture che diventano "chiuse definitivamente" possono essere rimosse dal set senza la necessità di apportare ulteriori modifiche.

Verifiche di isolamento

Le verifiche di isolamento sono effettuate su TUTTI i report elaborati (ordinati) per una specifica struttura di riferimento e per le relative società affiliate negli ultimi 12 mesi e includono:

• Competitive set esistenti
• Competitive set creati da strutture presenti nel competitive set della struttura di riferimento
• Trend Report precedenti
• Custom P&L Report precedenti
• Segmenti di mercato

Queste verifiche garantiscono che i dati di singole strutture non siano isolati da un report all'altro. Importante: sono presi in considerazione i report elaborati e ordinati da qualsiasi società correlata alla struttura di riferimento. Il controllo può includere: società madre, società di gestione, proprietario e/o qualsiasi agente che operi per conto di una specifica struttura. Ad esempio, quando un componente del competitive set fa anche capo alla stessa società madre, alla stessa società di gestione o allo stesso proprietario della struttura di riferimento, tutti i report che il concorrente riceverà saranno confrontati con quelli ricevuti dalla struttura di riferimento.

Non è possibile apportare modifiche se i dati di una singola proprietà sono in qualche modo isolati.

Set competitivi multipli

Qualora una struttura abbia più di un competitive set, la composizione di ciascun set deve differire dall’altra per almeno due strutture. Le due strutture non devono essere affiliate alla struttura di riferimento (ovvero non possono condividere la società madre, la società di gestione o il proprietario con la struttura di riferimento). 

Definizione di struttura partecipante

Se la struttura NON è chiusa temporaneamente o per la stagione:

• Dati inviati per il mese corrente OPPURE
• Dati inviati per 2 dei 3 mesi più recenti

Se la struttura È chiusa temporaneamente o per la stagione:

• Dati inviati nel mese immediatamente precedente la chiusura OPPURE
• Dati inviati per 3 dei 4 mesi immediatamente precedenti la chiusura

Competitive set non conformi

Qualora un competitive set violi una o più delle linee guida di cui sopra, diventa “non conforme” e potrà essere disattivato con effetto immediato in specifici scenari.

Scenario	Attivo	Disattivato
Fino a 3 hotel partecipanti		Image
Quota di camere singola struttura o marchio	Superiore al 51%, ma inferiore al 61%	Superiore al 61%
Quota di camere società madre/di gestione/proprietario	Superiore al 71%, ma inferiore all'81%	Superiore all’81%
Il set isola i dati di singole strutture		Image

I competitive set non conformi e attivi continuano a essere visualizzati nella funzione Benchmark di CoStar.
I competitive set non conformi e disattivati vengono nascosti nella funzione Benchmark di CoStar: ciò implica che i dati non sono visibili.

In entrambi i casi, il set è contrassegnato come non conforme in Gestione comp set. Gli utenti hanno a disposizione 90 giorni per rendere nuovamente conforme il set. I set la cui conformità non viene ripristinata entro 90 giorni vengono rimossi e non possono più essere utilizzati.

Strutture composite

Una struttura composita è un aggregato di più strutture anonime che fungono da unica struttura. Gli hotel che fanno parte di una struttura composita sono anonimizzati e scelti automaticamente tramite una metodologia proprietaria che prende in considerazione criteri oggettivi come posizione, performance, classe, dimensioni della struttura e mix di business.

I competitive set che includono una struttura composita devono rispettare le stesse linee guida valide per i competitive set. Non è possibile apportare modifiche a un competitive set se i dati di un singolo hotel identificato sono in qualche modo isolati. Essendo anonimi, i dati che compongono la proprietà composita non possono essere isolati.

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Modifiche dei competitive set con una proprietà composita

Aggiunta di una struttura composita

Un competitive set può avere soltanto una struttura composita. Una struttura composita può essere aggiunta a oppure rimossa da un competitive set singolarmente in qualsiasi momento (la regola STR "Minimo di due" in questo caso non si applica, perché i dati che compongono la struttura composita non possono isolarsi da soli).

Rimozione di una struttura composita

Per evitare potenziali isolamenti, è necessario seguire tutte le linee guida dei competitive set prima di rimuovere una struttura composita. Se una struttura composita è stata aggiunta singolarmente a un competitive set, può essere rimossa da sola in qualsiasi momento. Se una struttura composita è stata aggiunta a un competitive set contestualmente all'aggiunta o alla rimozione di un altro hotel, la struttura composita non può essere rimossa singolarmente durante il periodo di isolamento pertinente. Se non è stata aggiunta singolarmente, la sua rimozione isolerebbe i dati dell’altro hotel che era stato aggiunto o rimosso dal competitive set contemporaneamente. Tuttavia, per evitare tale isolamento, la struttura composita può essere rimossa contestualmente all'aggiunta o alla rimozione di qualsiasi altro hotel.

Esempio di potenziale isolamento: esempio n. 1

Secondo le linee guida dei competitive set, il seguente scenario non è consentito:

Una struttura composita non può essere aggiunta contestualmente all’aggiunta di un altro hotel e poi essere rimossa singolarmente.

1. “Hotel A” e struttura composita aggiunti a un competitive set
2. Struttura composita rimossa
3. I dati dell’“Hotel A” sono ora isolati

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Esempio di potenziale isolamento: esempio n. 2

Secondo le linee guida dei competitive set, il seguente scenario non è consentito:

Una proprietà composita non può essere aggiunta da sola e poi rimossa insieme a un altro hotel.

1. Struttura composita aggiunta a un competitive set
2. Struttura composita rimossa e “Hotel A” aggiunto
3. I dati dell’“Hotel A” sono ora isolati

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