Le géant de l'investissement Brookfield a commencé à réduire un portefeuille de plus de 160 parcs de maisons mobiles qu'il avait commencé à acquérir en 2017, car les prix par unité pour ces propriétés ont grimpé en flèche cette année.
Les propriétés américaines de maisons mobiles sont devenues populaires à mesure que le besoin de logements abordables augmentait, entraînant une hausse des valeurs même en période de taux d'intérêt élevés qui ont freiné d'autres types d'investissements immobiliers au cours des deux dernières années.
Brookfield a vendu près de 80 parcs de maisons mobiles à plusieurs acheteurs pour un total de 1,6 milliard de dollars, selon une personne familière avec la situation. En outre, Brookfield est en discussion active pour céder 80 autres propriétés comparables, a déclaré la personne.
Parmi les acheteurs, RHP Properties, basé à Farmington Hills, Michigan, montre les données de prêt du géant du financement de l'immobilier Freddie Mac. RHP est le troisième propriétaire de sites de maisons préfabriquées du pays, selon Mobile Home University, un service de données pour les investisseurs.
Le prix d'achat de RHP n'a pas été divulgué dans les documents de prêt de Freddie Mac, mais la transaction pourrait devenir l'un des plus grands portefeuilles de maisons mobiles achetés cette année sur la base de la valeur totale du prêt de 272,7 millions de dollars.
Brookfield a refusé de faire des commentaires à CoStar News. RHP n'a pas répondu aux demandes d'informations complémentaires.
L'intérêt des investisseurs augmente
Les investisseurs ont plus que doublé le prix qu'ils paient pour les logements préfabriqués cette année par rapport à l'année dernière, ce qui est un indicateur de la forte demande. Le prix par unité au niveau national est passé de 64 296 $ au quatrième trimestre 2023 à 138 125 $ par unité jusqu'à présent ce trimestre, selon les données de CoStar.
Les prix sont toutefois inégaux à travers le pays, certains marchés connaissant des baisses, a déclaré Derek Harris, fondateur et directeur de Harri5 Manufactured Housing & Commercial Brokerage, lors d'une entrevue avec CoStar News. Le problème de ces deux dernières années a été la difficulté d'obtenir des financements car les taux de capitalisation ont augmenté en même temps que les coûts d'emprunt, a déclaré Harris, qui n'a pas été impliqué dans les transactions de Blackstone et RHP.
Le volume total des ventes de parcs de maisons mobiles s'élève à 2,4 milliards de dollars au niveau national depuis le début de l'année, ce qui correspond au volume de l'année dernière, d'après les données de CoStar. Aucune des deux dernières années n'est proche du record annuel de 9,9 milliards de dollars atteint en 2021.
Mais alors que les transactions ont stagné, les augmentations de loyer n'ont pas changé, a déclaré Harris.
Les loyers sur les sites de location de maisons mobiles sont en hausse. L'estimation la plus récente fait état d'un taux de croissance de 6,2 %, selon le Manufactured Housing Institute, un groupe professionnel national.
"Nous nous rapprochons donc de notre capacité à répondre aux attentes des vendeurs et à conclure des transactions", a déclaré Harris. "Il y a beaucoup de demande du côté des acheteurs et il y a plus d'argent sur la touche. Les acheteurs vont donc se montrer plus agressifs pour répondre aux attentes des vendeurs.
Signe des ventes
Brookfield a commencé à acquérir les parcs de maisons mobiles qu'elle a vendus au début de 2017, selon les documents de prêt des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. En mars de la même année, la société a acheté un portefeuille de 135 propriétés à NorthStar Realty Finance et RHP Properties, RHP conservant une part de propriété d'environ 5 %.
Une grande partie du portefeuille a été refinancée dans le cadre de deux transactions CMBS 2021. Les documents actuels des CMBS montrent que les propriétés commencent à être libérées en tant que garantie des prêts titrisés, signe qu'elles ont été vendues.
Ce mois-ci, les documents de prêt de Freddie Mac ont montré qu'il avait acquis des prêts nouvellement accordés sur 21 des propriétés précédemment titrisées. Une filiale de PGIM Real Estate a octroyé des prêts d'acquisition d'un montant total de 272,7 millions de dollars à des filiales de RHP. Les prêts ont été émis à des sociétés à responsabilité limitée liées à RHP à Farmington Hills et signés par Ross Partrich, le PDG de la société, selon les documents.
Les prêts sont utilisés pour rembourser des dettes CMBS, selon les registres du tribunal du comté où les propriétés sont situées.
Les 21 propriétés totalisent 4 757 unités, selon les données de CoStar. Ensemble, ils affichent un taux d'inoccupation de 7,3 %.
Depuis leur financement en 2021, la valeur d'expertise des immeubles a augmenté de 21 %, selon les documents de prêt de CMBS et de Freddie Mac. Le portefeuille était évalué à 388,8 millions de dollars il y a trois ans et a été évalué à 472 millions de dollars pour les nouveaux prêts Freddie Mac.
Même si RHP pourrait figurer parmi les plus gros acheteurs de parcs de maisons mobiles cette année, l'entreprise sera également parmi les vendeurs les plus actifs.
Le mois dernier, le groupe canadien QuadReal Property Group a payé 330 millions de dollars à RHP pour un portefeuille de maisons mobiles aux États-Unis, au Texas, au Royaume-Uni et en Europe. Le mois dernier, le groupe canadien QuadReal Property a versé 330 millions de dollars à RHP pour un portefeuille américain de maisons mobiles au Texas, en Floride et dans l'Utah.
Freddie Mac n'a pas divulgué d'autres informations que celles contenues dans le lot de documents de prêt.
De 2018 à 2023, Freddie Mac a fourni 6,7 milliards de dollars de financement à plus de 46 000 propriétés de maisons préfabriquées, selon le plan de marché de l'entreprise pour 2025-2027, publié le mois dernier. Pour les années 2025-2027, Freddie Mac prévoit de fournir 3,4 milliards de dollars de financement.