Quoi qu’on en dise, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, tout particulièrement en bureau, reste famélique en cette fin d’année. Cela donne encore plus de relief quand un « trophy asset » est présenté sur le marché.
Après Paris Trocadéro, dont la réitération a été bouclée cette semaine, voici Capital 8. Enfin. Un objet tertiaire à près de 1 Md€ qui, s’il trouve acheteur, donnerait un peu de baume au cœur aux équipes Capital Markets qui voient s’étioler inexorablement les volumes d’engagement.
Capital 8, c’est ce que les anciens appelaient un paquebot tertiaire et que l’on range volontiers aujourd’hui dans la case des centres d’affaires. Ils sont une quinzaine dans le quartier central des affaires parisien, selon une étude de Newmark.
Leurs particularités, selon le conseil, c’est qu’ils sont gérés par un nombre restreint d’investisseurs, détenus sur le long terme (20 ans en moyenne), tous restructurés ou en passe de l’être, affichant un taux d’occupation élevé (94 %) et des loyers conséquents grâce (entre autres) à des prestations haut de gamme. Ils sont dans le fameux « club des 1 000 », ceux qui atteignent la barre symbolique des 1 000 €/m²/an (HT, HC), y compris pour des surfaces de seconde main. Surtout, ils ont réussi à capter les augmentations de valeurs locatives : +40 % sur les dix dernières années, rapporte Newmark.
Bref, le centre d’affaires, c’est la Rolls de l’immobilier de bureau parisien. Celui qui traverse tous les cycles immobiliers. Celui qui arrive à créer de la valeur en dépit d’une conjoncture économique morose. Celui qui semble le plus à même pour s’adapter aux nouveaux usages, au déploiement des codes de l’hôtellerie dans les bureaux, à l’émergence de l’« officetainment », à la victoire du bureau flagship.
La tentation de repositionner des immeubles de bureaux classiques en centres d’affaires est grande chez nombre d’investisseurs. Newmark, avec le concours de La Place de l’immobilier, a identifié 21 immeubles susceptibles d’être reconvertis dans un QCA élargi. Ils ne sont plus que 11 si l’on regarde le potentiel transformable à court et moyen termes. Autant dire que la rareté restera de mise.
Les centres d’affaires représentent le cœur du pouvoir économique et financier de la capitale. Leur attractivité auprès d’un investisseur institutionnel ou international est aussi un indicateur avancé de l’attractivité de la France à l’heure où le pays est fragilisé par des fanatiques de l’impôt et des taxes en tous genres.
Si Invesco s’approche du milliard pour la vente de Capital 8, cela sera non seulement une bonne nouvelle pour le gestionnaire d’actifs, mais aussi un certain soulagement pour le marché immobilier.