Cherchez les grues sur l'horizon francilien : elles se font rares. Ce n'est pas qu’une impression, c'est ce que chiffre la première étude de CoStar Analytics. La construction de bureaux en Île-de-France s’effondre avec 130 000 m² mises en chantiers sur les 12 derniers mois, un plus bas historique.
En parallèle, les livraisons nettes de bureaux tombent à 300 000 m² sur 12 mois, à peine 45 % du niveau de production annuel sur les dix dernières années. Et encore, plus de 40 % de ce volume tient à un seul immeuble, The Link, à La Défense.
Le pipeline plafonne à 740 000 m², là aussi un creux sur 20 ans. Aucun projet de plus de 5 000 m² n'a démarré depuis un an.
Nous assistons en direct à la fin d’un cycle, celui des derniers immeubles tertiaires conçus avant la généralisation du télétravail et quand l'argent était quasi gratuit.
Que retenir de ces chiffres ?
D'abord, l'inertie du paquebot immobilier. On a beau lui couper les moteurs, il continue d'avancer. Il aura fallu des années pour que le niveau de production s’ajuste à une demande qui décroche. Ensuite, des investisseurs qui n'aiment pas le risque : sans preneur, on ne lance plus. Près de 80 % des surfaces en chantier sont d’ores et déjà précommercialisées. Enfin, le moteur de la production s'inverse. Ainsi, 1,3 million de m² sont en cours de rénovation en Île-de-France, deux fois plus que des nouveaux bureaux en construction.
Pour ceux qui en doutaient encore, nous sommes bel et bien sur un marché de renouvellement.
Est-ce une bonne nouvelle ? Oui et non.
Oui, car, alors que la vacance commerciale bat des records, on cesse d'empiler des mètres carrés sur ceux que l'on peine déjà à commercialiser. Or, tout excédent d'offre pèse sur les loyers, donc sur les valeurs des actifs.
Non, car un marché de renouvellement est toujours plus difficile à lire pour celui qui prétend créer de la valeur. C’est souvent le motto des investisseurs. Si le marché devient plus sélectif, il y aura inévitablement des gagnants et des perdants.
Mais en réalité, le véritable enjeu reste l'apurement du stock de bureaux obsolètes. Il faut d'abord savoir de quoi l'on parle, et cela passe par la donnée, immeuble par immeuble, plus que par des moyennes ou des indices. Aujourd'hui, le degré d'obsolescence du parc tertiaire francilien reste mal mesuré. Produire des données fiables, utilisables par tous les acteurs de la filière, sera clé.
Car si l’on veut prescrire un remède à la hauteur du mal, il faut partir d'un diagnostic précis. Cela ne se fera pas sans la data. Mais pas non plus sans volonté politique ni sans courage économique pour imaginer des scénarios d'évolution, voire de transformation des usages.
Un diagnostic ne vaut que s'il est partagé par tous les acteurs de la chaîne immobilière : propriétaires, investisseurs, promoteurs, conseils, utilisateurs, collectivités… chacun a une carte à jouer pour préparer la nouvelle ère qui s’annonce dans notre industrie.