Craintes à tous les étages. Incertitudes sur tous les paliers. Instabilité dans toutes les pièces. C’est ce qui ressort du dernier Leaders’ perspective survey, notre enquête annuelle menée auprès des décideurs de l’industrie immobilière en France. Le secteur immobilier n’en finit plus de traverser une période digne des dix plaies d’Égypte.
Aux inquiétudes intrinsèques du secteur sont venues se greffer des tensions géopolitiques grandissantes, un contexte macroéconomique chamboulé par l’IA et un capharnaüm politico-politicien dans l’Hexagone.
On peut penser que l’adoption aux forceps du budget pour 2026 va dégripper un peu l’activité. Mais il est quand même assez ahurissant de constater que neuf décideurs sur dix craignent de voir leur activité plus ou moins bloquée par la perspective des seules élections présidentielles de 2027.
Il y aurait de quoi désespérer Billancourt ! Et pourtant, il semble bien que l’immobilier ait mangé son pain noir. Dans leurs perspectives, la plupart des analystes tablent sur une reprise des marchés immobiliers à l’échelle mondiale, y compris la zone euro. Mais une reprise dans un « cycle de sélectivité » qui n’est pas sans rappeler la période de transition de la fin des années 1990.
Dans ce nouveau cycle, le bureau reste la catégorie d’actifs la plus réinterrogée. Selon notre survey, 70 % des décideurs pensent qu’une majorité d’entreprises vont diminuer leur consommation de mètres carrés tertiaires alors même que le mouvement de retour au bureau est enclenché.
Certes, ce cycle de sélectivité sera celui des opportunités. Mais il restera plus difficile de mobiliser massivement des capitaux sur des marchés qui s’inscrivent dans une logique de renouvellement plus que d’expansion. D’autant que ces dernières années, on a vendu l’immobilier à la fois comme une valeur de croissance et une valeur de rendement. Clairement, ils seront peu à pouvoir encore courir les deux lièvres à la fois.
Et ce qui vaut pour le bureau s’étend à toutes les autres classes d’actifs dans l’immobilier. À l’exception d’une peut-être. Les data centers. Ils s’affirment comme LE nouvel eldorado, tirés par la croissance exponentielle de la demande pour l’IA. Ils poussent comme des champignons un peu partout dans le monde. Pas moins de 200 sont en cours de construction aux États-Unis selon les données de CoStar. Et l’on ne voit pas comment ils pourraient éviter la France qui a du foncier et de l’électricité décarbonée et pas chère.
La question que tout le monde se pose : qui va ramasser la mise dans cette ruée vers l’or ? L’orpailleur ? Ou le fournisseur de pelles et de pioches ?