Et si on vous disait que l’actif à jouer dans les cinq prochaines années était le bureau ? Plus d’un investisseur écarquillerait les yeux ou tournerait les talons. Et pourtant…
AEW réaffirme dans sa dernière note de conjoncture que les marchés des bureaux en Europe devraient offrir les rendements les plus élevés du secteur immobilier dans les cinq prochaines années. Avec 10 % de rendement moyen par an, les bureaux surperformeraient ainsi l’ensemble du secteur immobilier européen, attendu à 8,7% de rendement total par an selon un scénario qui intègre des obligations d’État à 3,50 %, une inflation à 2 % et une croissance économique à 1,5 %.
Qu’est-ce qui fait courir le bureau en tête ? La robustesse des loyers, répond le gestionnaire d’actifs. Une robustesse entretenue par la croissance très limitée du parc de bureaux (moins de 1% par an). En clair, on a arrêté de construire du bureau partout en Europe. Les carnets de commandes des promoteurs se sont vidés, seulement alimentés par les restructurations. Cette chute de la production neuve permet d’anticiper une baisse du taux de vacance – de 9 à 7 % d’ici 2030 pronostique AEW – et de soutenir la dynamique de croissance des loyers : +3 % par an.
Même en cas de scénario pessimiste, les bureaux afficheraient une solide performance, supérieure à 8 %, preuve de la résilience des marchés européens.
Mais attention, quand AEW parle des bureaux, il ne parle pas de tout le bureau. Seulement du « prime ». Pour les marchés secondaires, on repassera. Et quand bien même au sein du « prime », les performances sont extrêmement fragmentées, entre un rendement total allant de 4,5 % à Zürich jusqu’à près de 17 % à Canary Wharf.
Et Paris ? Le rendement annuel prévu pour le secteur du « petit Paris » se situe généralement entre 7 et 9 %. On reste dans la fourchette basse, le marché français ayant toujours un peu de retard à l’allumage dans la correction comme dans la reprise.
Quant au Paris plus élargi, il faudra attendre de purger l’excédent d’offre tertiaire avant de pouvoir espérer une reprise générale. Les chiffres du 1er trimestre le rappellent cruellement. Avec un délai d’absorption moyen de 49 mois, allant même jusqu’à 63 mois dans le Croissant ouest, le marché est encore à la main des locataires. Pour rebondir, il faudra clairement déstocker, d’une manière ou d’une autre, les 6,3 millions de m² de bureaux aujourd’hui disponibles en Île-de-France.
En attendant, jouer la carte du bureau n’est plus l’aventure que seule une poignée d’investisseurs aurait la capacité de relever. Mais cela ne sera pas la promenade de santé que d’aucuns ont connue avant la crise.