C’est un lanceur d’alerte – un de plus – qui s’est manifesté cette semaine avec la publication d’un livre blanc pour « bâtir le renouveau de l’immobilier français ». Le Club ENA Immobilier et le cabinet Transformation Factory ont réuni un collectif d’auteurs de toute la chaîne de l’immobilier pour essayer de sortir de cette crise.
La pression s’accentue à mesure que l’on entre dans la campagne de l’élection présidentielle de 2027. L’intensité de cette pression souligne à la fois la gravité de la situation, en particulier dans le logement, et l’inaction prolongée du pouvoir exécutif. Le jour du bilan, on se souviendra qu’Emmanuel Macron aura été hors sujet sur l’immobilier au cours de ses deux quinquennats.
Si la mobilisation est intense chez les acteurs de l’immobilier, il n’est pas sûr que la question du logement soit au cœur de la prochaine campagne électorale. Mais en l’abordant par un sujet beaucoup plus clivant – les retraites –, il y a peut-être une ouverture… dans laquelle s’engouffrent quelques bons esprits.
Le modèle de la retraite par répartition est un totem chez les politiques. Pour autant, les Français ont pris acte de la déconfiture de notre système. En témoignent le niveau record du taux d’épargne des ménages et l’envolée spectaculaire des PER (plans d’épargne retraite). Mais, alors même que le logement manque de carburant, seulement 1,5 % du patrimoine financier des Français est investi dans des fonds immobiliers.
Les auteurs du livre blanc avancent quelques propositions pour flécher cette épargne privée vers l’investissement immobilier et permettre aussi de réintégrer ces centaines de millions d’exclus à l’heure où le logement est devenu financièrement inabordable.
La mesure choc, c’est de réinventer la propriété en dissociant le foncier du bâti et de réduire le coût d’acquisition de 20 à 40 %. L’idée est de sortir le démembrement de sa niche pour en faire une mode à part entière d’accession à la propriété pour les classes moyennes.
Pour réussir, l’essentiel réside dans l’intervention d’un tiers-investisseur qui rend le logement abordable sans coût pour la collectivité.
Ce tiers-investisseur, c’est vous, c’est moi, c’est nous. Au travers de véhicules dédiés existants – comme les SCPI ou OPCI – ou qui ne manqueront pas d’être créés demain ; on pense aux fonds de retraite par capitalisation.
Pour flécher cette épargne à la veille de la « Grande Transmission », il serait pour une fois plus judicieux de trouver une alternative à la vieille recette qui consiste à taxer le patrimoine et ses revenus.
Cela supposerait au préalable de ne plus considérer l’immobilier comme un investissement improductif, mais de consacrer l’investisseur comme un agent économique.
« Construire du logement répond à la même utilité économique et sociale que l’activité industrielle ou commerciale », rappellent les auteurs du livre blanc. Il n’y a plus qu’à espérer que les candidats à la présidentielle fassent le lien entre emploi et logement.