Flexibilité. Adaptabilité. Expérience. Les locataires sont devenus exigeants. Ils veulent bien revenir au bureau à condition d’y trouver du sens pour les collaborateurs. Ils veulent bien ouvrir un point de vente si seulement celui-ci prouve sa rentabilité. Ils veulent bien prendre un entrepôt s’il s’inscrit dans leur supply chain ou celle de leurs clients.
L’immobilier est plus que jamais un outil qui doit accompagner les transformations des entreprises et des organisations. Lesquelles font face à la digitalisation du monde, à l’irruption soudaine et brutale de l’IA ou encore aux contraintes environnementales qui n’ont pas disparu à la faveur d’un backlash.
Tout l’enjeu pour les utilisateurs finaux des immeubles est de passer d’une logique de coût – le deuxième ou troisième poste de dépenses des entreprises – à celle de création de valeur. Au-delà de la sémantique, il faut aligner des indicateurs de performance sur la stratégie de l’entreprise. Charge à l’investisseur de comprendre le positionnement de son locataire, l’environnement concurrentiel dans lequel il évolue, sa capacité à s’adapter aux nouveaux enjeux, son agilité opérationnelle pour passer les soubresauts conjoncturels. Cela va un peu plus loin que d’analyser les trois derniers bilans comptables du candidat à la location.
Pour autant, l’aspect financier restera au coeur de la relation bailleur-preneur. Mais ces derniers ont la main. Ou ont l’impression de l’avoir. Ils veulent moins de surfaces, mais mieux de surfaces. Pas seulement dans le bureau. Quand l’Association des directeurs immobiliers interroge ses adhérents, un sur deux manifeste sa volonté de baisser son empreinte immobilière dans les trois prochaines années.
Le double effet « kiss cool », c’est qu’ils espèrent aussi renégocier le partage de la valeur. Une forme de « profit sharing » où le locataire capterait une partie de la plus-value qu’il génère par la simple signature d’un bail. C’est toute une logique de création de valeur qu’il faudrait alors réinventer pour l’investisseur.
En attendant, celui-ci doit adapter son offre à cette demande de plus en plus complexe à cerner. Adapter son offre physique avec des actifs aux nouveaux standards. Car si le locataire veut payer moins cher, il ne veut pas être moins bien logé. Adapter son offre contractuelle avec plus de flexibilité dans les baux. Adapter son offre servicielle, jusqu’à opérer tout ou partie de l’immeuble pour le compte de ses clients.
Les investisseurs immobiliers n’ont pas réellement le choix. Car le moteur de la performance de leurs actifs demain sera dans le cash-flow.
En plaçant la demande au coeur de ses priorités, le marché actera la mort du rentier… pour mieux célébrer la renaissance de l’investisseur.