Les premières statistiques tombent et confirment que 2025 ne restera pas dans les annales de l’industrie immobilière pour les investisseurs, mais laissent espérer une année de normalisation en 2026.
Normalisation qui commence par un retour du bureau dans les allocations d’investissement. L’an passé, la moitié des 14 Mds€ engagés en immobilier d’entreprise s’est portée sur cette catégorie d’actifs.
Attention toutefois, l’appétit reste mesuré, avec moins de 7 Mds€. Il est très concentré sur le marché parisien (82 %), à croire que les régions ont disparu du radar des investisseurs. À moins que ce ne soit les investisseurs – en particulier les SCPI – qui aient disparu de ces marchés. Il repose enfin sur une poignée de transactions : cinq deals ayant concentré un cinquième du volume d’engagement.
Si le bureau n’est plus un gros mot, il n’a pas soigné tous ses maux. Le marché locatif continue de naviguer en basses eaux, enregistrant une troisième année de baisse après le rebond post-Covid à un peu plus de 1,6 million de m². La demande placée en Île-de-France semble durablement scotchée sous la barre des 2 millions qui constituait jusqu’alors la moyenne décennale. Et à vrai dire, on ne voit pas très bien ce qui pourrait la faire rebondir significativement dès 2026.
Les perspectives de croissance économique en France, attendues à 1,1 %, laissent assez peu d’espoir quant à une reprise franche et massive de la demande des entreprises. Les stratégies « should I stay or should I go ? » devraient perdurer en 2026. Autrement dit, le marché risque d’être encore plus animé par les renégociations de loyers que par les mouvements d’utilisateurs. Et pas un broker n’imagine revoir la barre des 2 millions de m² de bureaux placés cette année. Ni les prochaines années d’ailleurs. Il semble qu’un étiage autour de 1,6 à 1,7 million de m² placés devienne le « new normal » du marché locatif francilien.
Un sujet devrait toutefois agiter le microcosme. Peut-être davantage les débats que le marché : c’est le retour au bureau. Sans remettre en cause le télétravail, le mouvement est enclenché chez les entreprises. La question est de savoir comment cela va se répercuter sur l’activité. Par davantage de mètres carrés consommés ? Ou par une meilleure utilisation des mètres carrés ?
C’est le nœud gordien du bureau. Cette catégorie d’actifs doit basculer d’une logique quantitative à une logique qualitative. Tous les acteurs de la chaîne immobilière sont parfaitement conscients de ce déplacement de la valeur. Tous cherchent des solutions pour en capter tout ou partie.