Cet été, les feux de forêt et les pics de chaleur ont occupé la une des journaux. Sur les marchés obligataires, un autre feu couve depuis juin, moins visible, mais tout aussi tenace : celui des taux d'intérêt. Lui n’est pas près de s’éteindre.
L'OAT 10 ans française a pris plus de 50 points de base depuis fin juin et franchi, pour la première fois depuis 2008, le seuil des 4 %. Le mouvement n'a rien de franco-français. Les taux longs remontent un peu partout dans le monde, portés par une inflation qui repart des deux côtés de l'Atlantique : +3,3 % en zone euro, +3,7 % aux États-Unis.
Les marchés financiers en tirent la conséquence logique. Il ne faut plus attendre de baisse des taux directeurs de la part des banques centrales. Au mieux une stagnation, plus certainement une nouvelle hausse.
Pour l'immobilier, ce coup de chaud est une mauvaise nouvelle à chaque étage. Des taux longs élevés, c'est une prime de risque qui s’écrase. Une hausse de 50 points de base se traduit par une baisse automatique de la valeur, même pour les actifs « prime ». Cette simple logique suffirait à elle seule à gripper le marché de l’investissement.
D’autant que la France encaisse un double choc. Depuis la dissolution de l’Assemblée nationale, elle a décroché du reste de l'Europe, avec une croissance économique ramenée à seulement +0,6 % en 2026 et +0,8 % en 2027. Moins de croissance, c’est moins de recettes fiscales et plus de risques de voir le déficit budgétaire se creuser. Cette spirale infernale a de quoi refroidir quelques investisseurs, pas seulement dans la pierre.
Sur le terrain, les effets sont prévisibles. À court terme, l'attentisme risque de dominer pour les actifs core, quand ce n'est pas la renégociation pure et simple des prix pour les deals en cours à laquelle on risque d’assister. Pour les actifs secondaires, peu d’incidence. Ils ne retrouveront leur liquidité qu'au prix d'une baisse drastique de leur valeur. La question qui se pose, c’est combien de temps les vendeurs pourront tenir leurs positions avec un coût du capital appelé à augmenter.
À plus long terme, c’est l’attractivité même d’une allocation à l’immobilier qui est réinterrogée. En attendant de reconstituer un spread cohérent avec les taux obligataires, il va falloir avancer d’autres arguments pour convaincre les institutionnels d’investir dans cette classe d’actifs. Une protection contre l’inflation grâce à l’indexation, une valeur tangible et décorrélée des marchés financiers, une duration qui colle à celle du passif des investisseurs long terme, un potentiel de création de valeur par une gestion active…
Les atouts ne manquent pas. À condition d’être ultra-sélectif. Tout particulièrement en France.