Il y avait longtemps qu’un ministre du Logement n’avait pas laissé son nom à un dispositif d’incitation fiscale. Vincent Jeanbrun pourrait casser cette malédiction qui frappe les serviteurs de la chose publique depuis l’élection d’Emmanuel Macron à la présidence de la République. L’énième ministre du Logement pourrait laisser son nom à ce qui s’apparente à un statut du bailleur privé.
Habilement logé dans un amendement retenu dans le volet « Recettes » du projet de loi de finances pour 2025 sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité au travers du 49.3, ce dispositif permettrait d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur de son bien sous certaines conditions.
On s’éloigne de la traditionnelle carotte fiscale pour introduire la notion de statut du bailleur privé. Et au travers de ce statut, de reconnaître le rôle économique et sociétal de l’investisseur immobilier. En imputant les amortissements sur le revenu global, et plus seulement sur des revenus catégoriels, on fait sortir l’investisseur immobilier de sa case de rentier dans laquelle on a cherché à le coincer.
C’est un premier pas symbolique et important qui s’inscrit dans un plan de relance de la production de logements porté par le Premier ministre. C’est un premier pas qu’il faudrait poursuivre en généralisant le régime des plus-values professionnelles, c’est-à-dire le prix de cession moins la valeur d’origine ajustée des amortissements et s’inspirer du modèle allemand qui exonère les plus-values, passée une certaine durée de détention.
L’étape suivante serait de flécher l’épargne privée sur cette catégorie d’actifs. Cette épargne privée, elle ne manque ni en France, ni en Europe, ni dans le monde. L’allocation des investisseurs institutionnels se porte en priorité sur le logement. Aux États-Unis, le secteur du multi-family – autrement dit du logement collectif – représente un volume d’engagement de plus de 125 Mds$ en 2025 selon les données de CoStar. En Europe, le résidentiel reste la classe d’actifs la plus attractive, rappelle CBRE dans une étude sur les perspectives 2026.
Il n’y a bien qu’en France que le marché de l’investissement résidentiel ne décolle pas vraiment. Faute de rentabilité. Faute de produits. Même si les derniers chiffres d’ImmoStat montrent une progression de 25 % des volumes d’engagement à 4,3 Mds€, on a le sentiment que le marché tourne au ralenti. Pour lâcher le frein à main, il serait judicieux de plugger l’épargne des ménages français sur l’investissement résidentiel.
Si le plan de relance promis par le Premier ministre ne l’a pas prévu, il sera toujours temps de ressortir des placards quelques propositions de la place pour lancer (enfin) des fonds résidentiels. Et de tourner aussi la page des positions dogmatiques sur la politique du logement, qu’elles viennent d’un bord ou de l’autre.