Née en 1958 de l’ambition de donner à la capitale française d’un véritable quartier d’affaires et se déroulant aujourd’hui sur 560 ha ainsi que 3,7 millions de m2 développés, La Défense se trouve depuis déjà un certain temps à un tournant. Et entend désormais se projeter dans une nouvelle ère où la transition écologique et la mixité fonctionnelle seront au cœur des enjeux.
« Depuis 2020, notre sujet est de réinventer ce modèle de quartier d’affaires du XXe siècle, très monofonctionnel, peu intégré à la ville et très minéral », reconnaît Pierre-Yves Guice, directeur général de Paris La Défense. Un impératif de transformation d’autant plus pressant, souligne-t-il, à une époque « où le grand public a tendance à fuir ce genre d’environnement » et où il est de plus en plus difficile de supporter le poids tant environnemental qu’économique de ces infrastructures héritées d’une autre époque. « La vache à lait traditionnelle de ces quartiers d’affaires était les grandes entreprises louant de grandes surfaces de bureaux, mais ce système ne fonctionne plus », ajoute-t-il.
Face à ces mutations, Paris La Défense s’est engagé dans un mouvement de transformation visant à « prendre le tournant de la transition écologique », « continuer et intensifier tous les efforts engagés pour amener plus de vie à La Défense », et « répondre de manière plus structurelle aux nouveaux besoins », déroule son directeur général. Pour ce faire, l’établissement s’est doté en 2021 d’une raison d’être afin de devenir « le premier quartier d’affaires post-carbone de dimension mondiale » – se donnant au passage l’ambition de réduire de 50 % ses émissions carbone à horizon 2030 – et a tenu deux ans plus tard des États généraux de la transformation des tours. « Notre objectif est d’entraîner tout l’écosystème de La Défense dans cette ère qui est en train de s’écrire », déclare à ce titre Pierre-Yves Guice.
Une attractivité renouvelée
Autant d'efforts qui commencent déjà à porter leurs fruits, si l'on en croit la 3e édition du Baromètre mondial de l'attractivité des quartiers d'affaires, publié en novembre dernier par EY et Urban Land Institute (ULI) pour le GBD Innovation Club. Évaluant les 30 plus importants business districts sur plus de 2 400 indicateurs, l’étude juge La Défense comme le quatrième plus attractif de la planète et le premier d’Europe. « Paris La Défense domine le classement européen, notamment grâce aux investissements de la dernière décennie dans les transports en commun et de grandes infrastructures de commerce et de loisirs », avance l’étude.
« Si l'on considère de grands indicateurs comme la demande placée, la vacance et les loyers ‘‘prime’’, La Défense n'est pas dans un moment de crise ni dans un pic de suractivité comme celui de 2019, qui correspondait aussi à un pic d'attractivité de la France », analyse Marc Lhermitte, associé chez EY, avant d’ajouter : « Il y a une forme de conjonction de forces contraires sur les quartiers d'affaires tant européens qu'américains : une phase de stabilisation des réductions de surfaces chez les grandes entreprises ; et un contexte économique peu favorable et qui occasionne une inflation modérée sur les loyers, mais forte sur les coûts et charges. » Et dans un tel contexte, « La Défense tire bien son épingle du jeu sur les facteurs qui différencient le plus les quartiers d'affaires », se félicite-t-il.
D'un point de vue immobilier, le principal défi de La Défense est en fait « la fragmentation entre les actifs premiums, qui se louent et se vendent très bien, et tous les autres actifs dont il faudra gérer les différents niveaux d'obsolescence. » Un phénomène que reconnaît lui aussi Pierre-Yves Guice : « Nous avons aujourd'hui 15 % de vacance immobilière à La Défense, contre 5 % avant le Covid, mais cette vacance se concentre principalement sur deux typologies spécifiques : quelques grands projets lancés en blanc juste avant la pandémie, ou des immeubles obsolètes, datant généralement des années 1970 ou 80 et désormais trop gros et trop complexes. »
Poursuivre les transformations
Pour entrer pleinement dans une nouvelle ère, La Défense devra redonner une nouvelle vie à ces immeubles tertiaires obsolètes. « L'objectif de nos États généraux était de mobiliser tous les acteurs du quartier : on ne reviendra pas au monde d'avant, il faut que l'on fasse collectivement – public et privé – muter La Défense, avance Pierre-Yves Guice. Aujourd'hui nous sommes au milieu du gué et il reste une partie du chemin à faire. D'ailleurs, la quasi-totalité des projets à venir seront des restructurations. » Associé et directeur général du cabinet SRA Architectes, Baptiste Rouit représente la quatrième génération d’architectes ayant travaillé sur des immeubles de grande hauteur et la troisième active à La Défense.
Il rappelle que « l’idée que l’on doit transformer des bâtiments existants n’est pas tellement nouvelle à La Défense, notre agence réalise d’ailleurs ce type de projets depuis plus de 20 ans ». Le moment de rupture tient selon lui plutôt dans le changement d’usage qu’ambitionnent plusieurs opérations projetées dans le quartier d’affaires. Or, il avertit que ce nouveau paradigme sera difficilement compatible avec le renchérissement des coûts de construction et de financement observé ces dernières années, qui ont recalibré l'équilibre économique des projets immobiliers : « Et demain, on essaiera de transformer les immeubles obsolètes en résidences étudiantes ou en logements, ce qui a des impacts techniques beaucoup plus complexes, et donc encore plus onéreux… »
Pour résoudre cette équation, il faudra « malheureusement arracher le pansement puisqu'il y a encore un problème d'ajustement des valeurs des immeubles de bureaux et l'on sait qu'un actif obsolète ne vaut quasiment rien », estime Pierre-Yves Guice, citant en exemple le complexe Les Miroirs vendu l'an dernier par Præmia REIM au Néerlandais Edge pour quelques centaines d'euros du mètre carré. Plus largement, il faudra aussi que la puissance publique crée les conditions « pour convaincre et sécuriser les investisseurs dans leurs démarches », continue-t-il : « Cela pourra passer par des adaptations réglementaires techniques ou des ajustements fiscaux. Côté public, on doit exprimer clairement comment on projette l'avenir du territoire. »
Pour ce faire, Paris La Défense a réalisé ces six derniers mois aux côtés de l'État, des collectivités et des investisseurs, un travail de programmation urbaine appelé « Ateliers de territoire » pour objectiver la trajectoire immobilière du quartier à 10 ou 20 ans. « On estime que pour assainir le marché des bureaux à La Défense et ramener la vacance à un niveau acceptable tout en développant les fonctions manquantes, il faudrait changer l'usage d'environ 450 000 m2 sur le million de mètres carrés aujourd'hui obsolètes », par exemple pour accueillir 3 000 nouveaux logements étudiants et 3 000 nouveaux logements familiaux, abonde Pierre-Yves-Guice, avant de conclure : « Une fois ces travaux terminés, nous inscrirons ces nouveaux besoins dans le PLU à travers un schéma-cadre qui sera construit en 2026. De quoi nous permettre de discuter avec les investisseurs sur une base objective à laquelle ils auront contribué, un fil d'Ariane donnant la trajectoire à laquelle tout le monde doit concourir. »