La communauté entrepreneuriale du Québec s'est développée au cours des dernières décennies, mais la province n'a pas réussi à produire un milliardaire connu, depuis des décennies. Le promoteur montréalais Luc Poirier tente de combler ce vide - en remplissant littéralement un trou.

Poirier s'est arrangé pour que des promoteurs locaux le paient pour déposer des débris de construction dans la fosse, une ancienne carrière de briques sur laquelle il a l'intention de construire une fois qu'elle sera pleine.

Luc Poirier et sa société de promotion immobilière, connue pour son activité intense, ont actuellement neuf projets en cours dans la ville. Mais le promoteur de 48 ans a déclaré à CoStar News qu'il s'attendait à ce qu'un seul défi immobilier le fasse passer dans la catégorie des milliardaires, un groupe dont le nombre est estimé à moins de 20 au Québec, selon les listes publiées à l'occasion par diverses publications d'affaires.

Il y a trois ans, il a parié 3 millions de dollars sur une ancienne carrière de briques de 12,5 millions de pieds carrés située sur la rive sud de Montréal. La propriété prend la forme d'une large dépression à l'extrémité ouest du très fréquenté boulevard Taschereau, la principale artère commerciale parallèle au fleuve Saint-Laurent. La proximité d'un quartier commercial en fait un site inhabituel parmi les anciennes carrières d'Amérique du Nord.

"Quand je l'ai acheté, les gens m'ont dit que j'étais fou, que je ne pourrais jamais rien y construire", a déclaré Poirier lors d'un entretien avec CoStar News.

Poirier, qui dit être motivé par des projets stimulants ainsi que par la fortune financière, a rapidement trouvé de la valeur à cette étendue délaissée en invitant des promoteurs à transporter des débris de construction dans sa fosse. Rapidement, des camions sont arrivés sur le site, transportant des déchets provenant de nouveaux projets en ville, notamment le projet de Brivia 1 Square Philips, le Centre commercial Royalmount de Carbonleo et d'autres sur l'île des Sœurs.

La profondeur de la propriété à La Prairie varie de 12 à 28 pieds sous le niveau de la rue. Les camions transportent environ 700,000 de tonnes de déchets par an, un rythme qui permettra de remplir la fosse dans environ 14 ans, selon Poirier, dont l'exploitation est confrontée à la concurrence locale d'exploitations similaires à Montréal-Est, Varennes et Boucherville.

Il travaille avec Sanexen Services Environnementaux, qui gère les livraisons, tandis que sa propre entreprise cherche à attirer les camions en répondant à des appels d'offres pour des projets aussi importants que le gigantesque projet de train léger du Réseau express métropolitain. Le prix payé par les promoteurs pour déverser leurs déchets sur la propriété de Poirier dépend de la taille du camion et de la nature de la terre livrée, mais un camion typique de 12 roues paiera environ 200 dollars par livraison, selon Poirier.

Poirier a expliqué que son site avait l'avantage d'être plus proche de la ville que d'autres options de décharge, ce qui lui confère un avantage rare. Le fait de raccourcir les distances et d'éviter les embouteillages peut se traduire par des coûts de déversement moins élevés pour les promoteurs avant qu'ils n'atteignent sa zone de déversement.

Une fois que le trou ne sera plus un trou, il a déclaré qu'il serait alors prêt à exécuter son plan de construction du projet Acti-Cité de 3 200 unités sur le dessus de la décharge.

D'après les calculs de Poirier, les terrains de la région sont actuellement évalués à 68 dollars canadiens le pied carré, et il prévoit que ce prix augmentera pour atteindre entre 80 et 90 dollars, ce qui permettrait à sa propriété de 3 millions de dollars de franchir la barrière du milliard de dollars. Poirier a estimé sa valeur personnelle entre 500 millions et 1 milliard de dollars lors d'une entrevue en décembre dernier.

Son estimation d'une augmentation de 30 % de la valeur au cours des 14 prochaines années, soit une augmentation annuelle de 2,1 %, semble être un pari sûr, étant donné que la valeur des propriétés au Québec a augmenté à un rythme plus élevé au cours des dernières années, selon les courtiers. Le prix des condos dans la province, par exemple, a augmenté de 52 % entre 2015 et 2021, selon les données de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, ce qui représente une hausse annuelle de 5,8 %.

"C'est raisonnable compte tenu du taux d'inflation actuel", a déclaré Charles Mimeault, de la division montréalaise de Sotheby Realty Rive-Sud, à CoStar News. "Une augmentation annuelle projetée de 1 à 2 % est réaliste.

Le projet se situe dans une région bien connue de Poirier, qui a été élevé avec son frère par sa mère célibataire dans des logements sociaux de la Rive-Sud de Montréal. À l'âge de 14 ans, Poirier a trouvé du travail dans un dépanneur et s'est rapidement retrouvé à la tête d'autres employés. Il travaillait à temps plein au magasin tout en fréquentant l'école, ce qui a contribué à son expulsion de deux écoles.

Poirier, qui dit avoir été souvent malmené à cause de ses grosses lunettes et de sa petite moustache, a commencé à vendre des cartes de hockey afin de gagner suffisamment d'argent pour payer les frais annuels d'adhésion à une équipe locale de hockey mineur. Il achetait des cartes de joueurs de la Ligue nationale de hockey moins populaires dans une région et les vendait à un prix plus élevé dans des endroits où ces mêmes cartes étaient plus demandées. À l'âge de 16 ans, l'argent coulait à flots et il dit avoir acheté une voiture de sport Porsche.

Il a ensuite lancé un commerce de détail de matériel informatique, attirant des clients de partout en vendant des disques d'ordinateur à perte, une astuce qui l'a aidé à attirer les clients pour qu'ils achètent les marchandises plus chères qu'il vendait également. Les bénéfices de ce commerce lui ont permis de se lancer dans l'immobilier, en achetant une petite propriété commerciale près de son bureau.

Poirier s'est ensuite associé à deux autres investisseurs dans un projet immobilier nécessitant un changement de zonage qui lui a permis d'investir ses profits dans des immeubles locatifs. Il a fini par les vendre tous, car il trouvait que les réparations constantes et les plaintes des locataires n'étaient pas à son goût.

En 2007, Poirier a investi son argent dans l'achat d'une île de 2,2 millions de pieds carrés dans le fleuve Saint-Laurent, près de Montréal, connue sous le nom d'Île Charron, auprès du groupe financier Caisse Desjardins, pour 6 millions de dollars. Il prévoyait d'y construire 2 500 logements. Il a déclaré avoir versé la moitié du prix d'achat et emprunté le reste à un taux d'intérêt de 14 %, en effectuant des paiements de 500 000 dollars par an. Il a financé les paiements du prêt en vendant des maisons en attendant que les permissions de l'île Charron se concrétisent.

Mais un groupe de résidents s'oppose aux plans de Poirier pour l'île et demande au gouvernement provincial d'acheter l'île pour l'ajouter à un parc naturel adjacent. Le gouvernement libéral provincial, qui avait été fortement critiqué pour avoir envisagé d'autoriser le développement du mont Orford, a mis un terme au plan de développement de Poirier et lui a versé 15 millions de dollars pour l'île, ce qui lui a permis de réaliser un bénéfice de 9 millions de dollars.

Poirier a déclaré qu'il avait ensuite utilisé une grande partie de cette somme pour acheter des propriétés dans les environs de la ville. Il voulait construire sur l'ancienne usine d'isolation Owens Corning à Candiac, mais les autorités locales ont choisi de la conserver comme site industriel. Poirier a vendu la propriété l'année dernière à Rosewater pour un bénéfice d'environ 30 millions de dollars.

Depuis, Poirier a joué un rôle dans plusieurs des projets les plus importants de Montréal. En 2011, il a été le premier à achever une tour dans le quartier de Griffintown, avec l'immeuble Griffix de 20 étages situé dans l'ancienne zone industrielle, directement au sud du centre-ville. Il a ensuite vu d'autres entreprises, notamment Devimco, construire de nombreux logements à proximité.

"J'aurais pu continuer à construire dans ce secteur, mais cela ne m'inspirait pas, ma passion est de développer des terrains", a-t-il déclaré.

Il a également fait les gros titres lorsqu'il a acheté le site de l'ancien Hôpital de Montréal pour enfants au gouvernement provincial en 2015. Il a travaillé à la décontamination du terrain et a vendu ses intérêts alors que Devimco et d'autres poursuivaient un projet de développement résidentiel de six tours, dont cinq ont finalement été construites.

Poirier a également été l'un des principaux investisseurs dans la startup montréalaise Upbrella, qui utilise une technologie permettant aux constructeurs d'utiliser des ascenseurs hydrauliques plutôt que des grues. Son projet Rubic , au centre-ville de Montréal, a été le premier à utiliser cette approche lors de sa construction en 2016.

Upbrella a depuis crée plusieurs autres bâtiments, et maintenant Poirier attend, regardant vers l'avant pour remplir la carrière et poursuivre cette passion déclarée pour le développement des terres.