À première vue, cela pouvait ressembler à une simple acquisition d'entreprise en fin d'année. Mais le rachat par CBRE d'un fournisseur californien de services d'assistance pour les réseaux technologiques est peut-être le plus gros pari jamais pris par le secteur des services immobiliers commerciaux sur la croissance fulgurante des centres de données destinés à soutenir l'essor de l'intelligence artificielle.
Basée à Dallas, CBRE, la plus grande société de services immobiliers au monde, a déboursé 1,2 milliard de dollars en espèces en novembre pour acquérir Pearce Services, un fournisseur de services d'assistance technique liés aux systèmes numériques et électriques qui emploie 4 000 personnes aux États-Unis et en Inde.
Selon les analystes du secteur, cette transaction a rapidement permis à CBRE de devancer ses concurrents dans la course aux profits générés par les centres de données et autres systèmes d'assistance numérique, alors que les plus grandes entreprises mondiales dépensent des centaines de milliards de dollars dans des réseaux destinés à l'intelligence artificielle.
Pour autant, les concurrents de CBRE, parmi lesquels les plus grands noms tels que JLL, Cushman & Wakefield, Colliers et Newmark, ne restent pas les bras croisés. Dans leurs derniers rapports financiers, les cinq plus grandes sociétés de services immobiliers avec courtage ont toutes mis en avant les centres de données comme une source importante et croissante de revenus et de profits.
Ces sociétés travaillent avec des développeurs de centres de données, des géants de la technologie et des compagnies d'électricité afin de répondre à la demande sans cesse croissante en matière de stockage dans le cloud et aux générateurs de demande tels que l'intelligence artificielle et l'informatique quantique.
Leurs services visent à prendre en charge toutes les étapes du développement et de l'exploitation des centres de données, de la recherche de sites à la négociation d'incitations financières et à l'achat de terrains, en passant par l'obtention de prêts, la supervision de la construction et la gestion des installations achevées.
"Nous construisons, exploitons et gérons ces installations essentielles", a déclaré Ali Greenwood, directeur exécutif du groupe mondial de conseil en centres de données de Cushman & Wakefield, lors de la présentation annuelle de la société aux investisseurs le mois dernier. "Plusieurs lignes de services touchent les centres de données et les exigences de nos clients tout au long du cycle de vie."
Le secteur des services immobiliers commerciaux est devenu "le champion discret du boom des centres de données" ces dernières années, selon un rapport récent de Stephen Sheldon, analyste financier chez William Blair.
Les centres de données pourraient même devenir le cinquième secteur immobilier majeur pour les courtiers mondiaux, après les bureaux, l'industrie, les immeubles collectifs et le commerce de détail, a déclaré Sheldon.
Cet engouement intervient alors que JLL, la deuxième plus grande société de services immobiliers, estime que des projets de centres de données totalisant plus de 100 gigawatts de capacité seront lancés ou mis en chantier d'ici 2030.
Cela soulève des inquiétudes quant au fait que tous ces investissements entraîneront des dépenses excessives et une construction excessive, créant ainsi une bulle financière qui éclatera inévitablement. Certains analystes se souviennent de la bulle Internet, lorsque les investissements dans les équipements de soutien à Internet ont laissé les entreprises en difficulté après l'éclatement de la bulle.
Longs délais de réalisation des projets
Malgré tout, lors d'une présentation en octobre, les dirigeants de la division centres de données de JLL ont minimisé le risque de surconstruction, principalement parce que les longs délais de réalisation des projets, qui incluent les délais d'attente pour se connecter à des réseaux électriques vieillissants et surchargés, devraient contribuer à limiter le développement.
"Comparé à presque toutes les autres classes d'actifs, notre produit prend beaucoup de temps à se concrétiser", a déclaré Carl Beardsley, directeur général senior des marchés de capitaux chez JLL. "L'offre et la demande sont bien équilibrées, je ne pense donc pas personnellement que nous soyons dans une bulle."
Cette confiance, ainsi que les investissements dans les centres de données, se reflètent déjà dans les résultats financiers des sociétés de courtage.
Colliers, quatrième société du genre basée à Toronto, a déclaré que son chiffre d'affaires avait augmenté de 24 % au troisième trimestre par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 1,46 milliard de dollars, et a cité les centres de données comme un catalyseur majeur de la croissance.
CBRE prévoit que les services liés aux centres de données représenteront environ 10 % de son bénéfice total avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement en 2026.
La société gère environ 800 centres de données dans le monde et exerce des activités de courtage, de gestion de projets, d'exploitation immobilière et de gestion d'investissements liés aux centres de données et à l'aménagement foncier.
L'acquisition de Pearce devrait générer 660 millions de dollars de revenus l'année prochaine grâce aux services liés aux systèmes d'alimentation et de refroidissement des centres de données pour le segment de l'exploitation des bâtiments et de l'expérience de CBRE, une source clé des services dits "résilients hors transaction" de la société.
Pearce Services renforce les capacités techniques de CBRE en matière de conception, de maintenance et de réparation d'infrastructures, notamment de centres de données, de télécommunications et d'énergies renouvelables. La société veille au bon fonctionnement et à l'efficacité des machines et des équipements d'un grand nombre de grandes entreprises en Amérique du Nord, son activité la plus importante étant liée aux centres de données.
Cette acquisition est "en parfaite adéquation avec notre stratégie" visant à générer des revenus à partir des opérations immobilières, a déclaré Bob Sulentic, PDG de CBRE, lors d'une récente conférence des investisseurs organisée par J.P. Morgan.
"Elle correspond à notre définition de la résilience », a déclaré Sulentic. "Elle affiche un profil de croissance solide et nous pensons qu'il existe d'importantes opportunités de synergie avec d'autres activités, notamment celles liées aux centres de données."
Selon les analystes, cette acquisition renforce l'offre de services de l'entreprise dans le domaine des infrastructures numériques pour les centres de données et autres actifs critiques.
"CBRE est de loin la plus grande et la plus complète des sociétés mondiales de services immobiliers commerciaux du secteur, et semble exceptionnellement bien placée pour tirer profit de l'essor des centres de données", a déclaré Sheldon de William Blair.
Newmark et Cushman se développent
Newmark, quant à elle, a élargi ses activités dans le domaine du financement des centres de données au cours des deux dernières années.
Par exemple, la société new-yorkaise a conseillé Blue Owl Capital et ses partenaires dans la levée de près de 13 milliards de dollars au cours de l'année dernière pour financer un campus de centres de données à Abilene, au Texas, qui devrait devenir le centre névralgique du projet d'infrastructure Stargate AI.
Le montage financier comprenait un prêt à la construction de 7,1 milliards de dollars accordé en mai pour la construction de la deuxième phase du projet, ce qui, selon Newmark, constitue le plus important prêt jamais accordé pour un centre de données.
Cushman & Wakefield, troisième société mondiale de services immobiliers, étend ses activités de la gestion d'installations aux services d'ingénierie et de technologie pour les centres de données afin de stimuler ses profits, a déclaré Michelle MacKay, PDG de Cushman, lors de récentes conversations téléphoniques avec des analystes boursiers.
Avec une capacité mondiale des centres de données qui devrait au moins doubler au cours des cinq prochaines années, Cushman "développe rapidement ses activités" et a lancé cette année Athena, un outil web de sélection de sites pour les centres de données, a déclaré MacKay lors de la conférence téléphonique sur les résultats de la société en novembre.
Le développement des centres de données ne repose pas uniquement sur les installations gigantesques exploitées par les géants de la technologie pour l'IA, ont déclaré Mme MacKay et d'autres dirigeants de Cushman.
MacKay et Greenwood ont récemment visité un projet de centre de données en gros pour entreprises avec un pipeline de développement sur trois ans "qui ne dépend d'aucun boom de l'IA", a déclaré MacKay.
Les grossistes d'entreprise tels que Digital Realty et Equinix construisent également de grandes installations qui louent de l'espace, de l'électricité et du refroidissement en gros à d'autres grandes entreprises, notamment des hyperscalers, des sociétés financières et le secteur des soins de santé et des assurances.
"Le marché de gros des entreprises a connu une croissance considérable d'année en année", a déclaré Greenwood. "Chacun de ces opérateurs de centres de données a affiché un taux de prélocation supérieur à 70 % et un taux de vacance de 2,5 % pour des installations qui ne seront pas livrées avant trois à cinq ans."
JLL a également conclu des partenariats, acquis des entreprises et développé des technologies afin de tirer parti de la croissance des centres de données.
En novembre, la société basée à Chicago s'est associée à InfraPartners, spécialiste londonien des centres de données IA préfabriqués, afin d'accélérer le développement des centres de données IA. Cet accord permet à JLL de surmonter les obstacles au développement des centres de données, tels que la pénurie de main-d'œuvre et la complexité du financement, en utilisant des équipements préfabriqués hors site, a déclaré la société dans un communiqué.
L'annonce d'InfraPartners fait suite au lancement par JLL, au début de l'année, d'un service de conseil en énergie et en développement durable, et à l'acquisition, en mai 2024, de la société new-yorkaise SKAE Power Solutions, spécialisée dans la conception et l'ingénierie de centres de données.