Les promoteurs, les entreprises de construction - et même les prêteurs - découvrent que les logements unifamiliaux construits pour être loués constituent une classe d'actifs émergente qui présente un ensemble unique de caractéristiques, incitant nombre d'entre eux à modifier leur mode de fonctionnement.

Cela se produit alors que le type de propriété, généralement des groupes de maisons unifamiliales louées à des locataires individuels, attire des milliards de dollars d'investissement à un moment où les taux hypothécaires élevés et le stock limité poussent les prix des maisons traditionnelles à la hausse.

Une entreprise, Legacy MCS, un entrepreneur multifamilial de troisième génération à Austin, au Texas, a déclaré qu'elle s'est concentrée presque exclusivement sur la construction de logements locatifs, avec ses délais accélérés et la promesse de rendements attrayants, en moins de cinq ans.

"Notre travail est sur le point d'être 100%" construit pour la location, a déclaré Andy Brewer, directeur de l'exploitation chez Legacy, à CoStar News. Les projets de Legacy au Texas totalisent actuellement 916 unités unifamiliales, dont près de 570 réparties entre deux projets à Hutto, dans la banlieue d'Austin, un projet de 164 unités à Leander, une autre banlieue d'Austin, et une communauté supplémentaire de 183 unités à New Braunfels, près de San Antonio.

La société s'occupe de la construction pour des promoteurs, notamment Urban Moment, Kaplan Communities, Empire Group of Companies et Bain Capital. Brewer a déclaré que la société a récemment obtenu un contrat pour un cinquième projet de construction à louer et qu'elle s'efforce d'en obtenir quatre autres, tous avec des démarrages au deuxième trimestre, alors qu'elle cherche à s'étendre au-delà du centre du Texas dans des régions telles que Dallas et Houston.

Alors que la construction à louer représente encore une petite partie des logements unifamiliaux américains, soit seulement 1,7 % ou 340 000 unités locatives, selon la société de courtage CBRE, ses chiffres augmentent. Les données du National Rental Home Council indiquent que les constructions à louer ont augmenté de 270% depuis 2019. En 2023, près de 25 000 maisons construites pour être louées ont été achevées, soit une augmentation de 62% par rapport à 2022. À environ 300 000 dollars par porte, cela représente 7,5 milliards de dollars d'investissement, selon l'analyse de CoStar.

Les moteurs de cette croissance ont été des acteurs tels que Blackstone, dont le fonds d'investissement immobilier homonyme a commencé 2024 avec un accord d'achat de Tricon Residential, un promoteur canadien avec 38 000 maisons à louer aux États-Unis, pour 3,5 milliards de dollars. En plus de l'acquisition, Blackstone a déclaré qu'il avait l'intention d'investir 1 milliard de dollars supplémentaires dans de nouveaux projets de construction à louer.

De même, Invitation Homes, qui est déjà le plus grand propriétaire de maisons individuelles locatives aux États-Unis, a déclaré qu'il chercherait à accroître son portefeuille de 80 000 unités de maisons individuelles en consacrant 1 milliard de dollars supplémentaires à l'achat de nouvelles maisons en 2024, en plus du milliard de dollars qu'il a dépensé pour plus de 3 200 maisons en 2023.

Pretium, une société d'investissement d'actifs alternatifs basée à New York, a déclaré ce mois-ci qu'elle avait investi 2,5 milliards de dollars dans des maisons construites pour être louées. La même semaine, le promoteur Middleburg Communities a ouvert son premier projet de construction-location en Alabama et a signé un accord de financement pour 260 unités en Virginie, ce qui a porté l'investissement total de la société dans la construction-location à 500 millions de dollars.

Selon Middleburg, bien que les maisons construites pour être louées aient tendance à être plus petites, elles peuvent être la solution idéale pour les locataires à la recherche de leurs propres quatre murs, d'un patio et d'un jardin privé.

"Même si les unités sont presque de la même taille qu'un appartement, vous pouvez simplement sortir par la porte arrière et promener votre chien. Vous pouvez sortir sur votre porche d'entrée et c'est comme si vous viviez dans un quartier unifamilial", a déclaré à CoStar News Aaron Tishkoff, vice-président adjoint des investissements chez Middleburg. "Cela fait définitivement partie de notre thèse."

Legacy a commencé à construire son premier projet de location en 2019.

"C'était l'un des premiers projets de ce type à Austin", a déclaré Cass Brewer, frère d'Andy Brewer et PDG de Legacy, lors d'une interview. "Nous avons cherché à obtenir ce genre de travail. ... Au début, il s'agissait de petits projets et maintenant ces [promoteurs] font plus de 200 ou 300 unités."

Legacy s'est adapté au secteur, surmontant une courbe d'apprentissage avec ses pairs du secteur de la construction qui ne comprenaient pas tout à fait les projets au début, supposant qu'il s'agissait de travaux sur des maisons traditionnelles. Ils en sont maintenant venus à considérer la construction locative comme une classe d'actifs à part entière, a-t-il déclaré.

Brewer a déclaré que la transition des connaissances était largement motivée par les avantages uniques offerts par la construction locative, notamment les délais de construction rapides, la possibilité pour les locataires d'emménager avant la fin des travaux et une prime sur les loyers par rapport aux appartements de taille similaire.

"Un élément clé de la stratégie de construction locative est que la construction verticale est plus rapide que la construction multifamiliale conventionnelle", a déclaré Tishkoff.

En supposant qu'il n'y ait pas de retards dans les autorisations municipales et autres travaux préparatoires, Legacy affirme que ses équipes peuvent réaliser 40 unités par mois et passer du premier coup de pioche à l'emménagement en huit mois seulement, ce qui est bien plus court que les deux ans typiques du développement multifamilial traditionnel.

Selon M. Tishkoff, ces délais raccourcis permettent à des promoteurs tels que Middleburg de commencer à louer avant la fin de la construction, ce qui permet d'obtenir des revenus plus rapidement, de compenser les frais d'intérêt sur ses prêts à la construction et de réduire les coûts globaux du projet.

"Nos prêteurs tiennent compte de ces emménagements précoces dans le calcul de leur réserve d'intérêt", a déclaré M. Tishkoff. "Si nous ne pouvions pas faire emménager les gens avant la fin du projet, nous devrions ajouter des centaines de milliers, voire quelques millions de dollars, compte tenu de la taille de nos projets. C'est donc en partie grâce à cela que notre stratégie de construction locative fonctionne, en permettant aux résidents d'emménager au milieu de la construction."

Il s'agit d'une page empruntée au livre de jeu de la construction traditionnelle, où les nouveaux propriétaires peuvent emménager avant que les travaux ne soient terminés. À Middleburg, la question se posait de savoir si les résidents des immeubles à louer seraient prêts à vivre dans une zone de construction, mais M. Tishkoff a déclaré que ce n'était pas le cas jusqu'à présent. Des résidents ont déjà emménagé dans le projet de la société à Huntsville, en Alabama, même si le clubhouse axé sur les loisirs n'est pas encore achevé.

"Nous l'avons constaté dans notre propre projet et dans d'autres projets où les gens sont prêts à vivre au milieu d'un énorme chantier de 30 acres, dit-il, parce qu'ils veulent vivre dans ce type d'unité."

D'autres résidents potentiels ont des lots spécifiques en tête, tout comme les acheteurs potentiels de maisons qui choisissent leur propre espace en raison de sa proximité avec un lac ou de sa position relative au sein du développement. Dans le cadre du projet de Huntsville, M. Tishkoff a indiqué que cinq logements qui n'ont pas encore été achevés ont été loués par des résidents sélectifs qui se sont renseignés au préalable sur les plans du site.

"Dans certaines communautés d'appartements, il y a parfois un bâtiment de type manoir ou certaines unités qui font face à l'étang ou qui offrent une intimité particulièrement souhaitable", a-t-il déclaré.

Malgré une croissance annuelle de l'inventaire à Austin qui a atteint 9 % et poussé les taux d'inoccupation à 14 % dans les propriétés multifamiliales traditionnelles, selon les données de CoStar, Legacy a déclaré qu'elle n'avait pas constaté de ralentissement de l'intérêt des locataires.

"Les projets que nous avons terminés étaient loués à 100 % lorsque nous avons quitté la dernière unité", a déclaré Andy Brewer. Il prévoit que les locataires potentiels du projet Leander de Legacy, qui devrait commencer à emménager dans quatre mois, "nous réclameront des unités".

Tout cela en dépit de la prime que les loyers comportent pour une maison construite à louer par rapport à un appartement.

Tishkoff dit que le portefeuille de Middleburg de constructions à louer est encore jeune, mais les premiers résultats montrent une prime de 15 à 20 % sur les taux de construction à louer par rapport aux loyers pour des unités multifamiliales conventionnelles de taille similaire. Les recherches menées par le cabinet de conseil immobilier John Burns montrent des primes similaires de 18 % à 19 % par rapport aux nouveaux appartements de style jardin situés à proximité et constitués de plusieurs bâtiments de quatre étages ou moins.

"Alors que parfois les loyers multifamiliaux ne permettent tout simplement pas de supporter un prêt à la construction d'une certaine taille", a déclaré Tishkoff. "Avec le différentiateur [construction-location], le prêteur et les évaluateurs sont plus à l'aise pour souscrire le [revenu d'exploitation net] dont nous avons besoin pour soutenir le montant du prêt."

Tishkoff dit que Middleburg a conçu sa stratégie de construction-location pour tirer parti de son expérience dans l'immobilier multifamilial traditionnel, mais il s'attend à ce que d'autres changements opérationnels apparaissent dans le secteur à mesure que la construction-location s'étend. Il évoque notamment la création de divisions commerciales entièrement nouvelles, telles que des services de gestion immobilière dédiés aux communautés de construction-location qui peuvent présenter des défis et des besoins des résidents différents de ceux des propriétés du portefeuille multifamilial traditionnel de la société.

Cette semaine, Pretium a accepté d'acheter BH Management Services, une société nationale de gestion immobilière, pour gérer son portefeuille croissant de communautés construites pour être louées.

D'autres sociétés, comme Greystar, le plus grand gestionnaire d'appartements du pays, ont lancé des marques entièrement nouvelles, comme le portefeuille Summerwell de la société, qui est consacré à la construction à la location.

Andy Brewer a déclaré qu'il a vu tous les grands promoteurs d'appartements se lancer dans la construction à la location au cours des deux dernières années, et même quelques constructeurs de maisons, dont Lennar et D.R. Horton. "La situation est devenue incontrôlable", a-t-il déclaré.

Selon Cass Brewer, cela s'explique par les avantages financiers évidents du produit et les niveaux élevés de la demande.

"Les coûts de construction sont tellement abordables, c'est une classe d'actifs dans laquelle les gens veulent vivre, et vous retournez vos liquidités plus rapidement", a-t-il déclaré. "Il s'agit vraiment d'une classe d'actifs attrayante et cela a été prouvé.