Un immeuble de bureaux avec un prêt en souffrance qui est devenu en quelque sorte l'exemple des difficultés financières post-pandémiques du centre-ville de Los Angeles a officiellement été mis sur le marché.
L'immeuble de plus de 337 000 pieds carrés situé au 811 Wilshire Blvd. a été mis en vente, selon les documents de marketing consultés par CoStar News. C'est le dernier chapitre d'une saga de défis auxquels Jamison Properties est confronté, car le propriétaire a lutté pour combler les vacances laissées par les locataires qui ont opté pour des propriétés plus récentes avec des commodités de premier ordre. Une équipe de courtiers de CBRE a été recrutée pour aider à commercialiser la propriété, qui est offerte dans le cadre d'une transaction de portefeuille qui comprend également le parking adjacent au 616 S. Figueroa St.
La liste arrive plusieurs mois après que Jamison, une société immobilière basée à Los Angeles déjà confrontée à une possible saisie sur un certain nombre de ses propriétés dans la ville, a fait défaut sur un prêt de 35 millions de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales liés à l'immeuble de 21 étages du boulevard Wilshire, selon les notes de prêt CMBS de CoStar. Le prêt a été transféré à un service spécial, rejoignant ainsi plus de 200 millions de dollars de dettes en difficulté de Jamison, selon les notes.
Les prêts couvrent collectivement sept autres immeubles appartenant à Jamison et couvrant plus de 2,4 millions de mètres carrés.
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Comme d'autres propriétaires à travers le pays, Jamison a dû faire face à une série de problèmes liés à la pandémie qui ont compliqué les perspectives financières d'un grand nombre d'immeubles de bureaux, en particulier s'ils sont plus anciens ou s'ils font face à des prêts arrivant à échéance.
Construit en 1960, le taux d'occupation du 811 Wilshire a chuté ces dernières années, selon la société de notation Morningstar DBRS, atteignant environ 35 % d'ici la fin de l'année 2024. De plus, les baux de certains des locataires restants devant bientôt expirer, le taux d'inoccupation de l'immeuble devrait encore augmenter, parallèlement aux difficultés croissantes de Jamison à honorer ses obligations financières.
Même avant que COVID-19 ne décime le marché des bureaux du centre-ville de Los Angeles, l'immeuble de Wilshire Boulevard avait du mal à rivaliser avec les immeubles haut de gamme de la ville, et son taux d'inoccupation n'a cessé de grimper depuis son acquisition par Jamison pour 26,5 millions de dollars au début des années 2000. Le propriétaire a contracté un prêt de 39 millions de dollars sur 10 ans pour l'immeuble de 21 étages en 2014, selon les notes CMBS. Ce prêt est arrivé à échéance à la fin de l'année dernière.
Jamison et KeyBank Real Estate Capital ont tous deux refusé de faire des commentaires à CoStar News. LNR Partners, la branche de gestion des CMBS de Starwood Property Trust et le gestionnaire spécial de la propriété du Wilshire Boulevard, ainsi que les courtiers CBRE qui commercialisent la propriété, n'ont pas immédiatement répondu aux demandes de commentaires de CoStar News.
Des perspectives qui s'amenuisent
Malgré la pression que Jamison subit en coupant officiellement les ponts avec l'immeuble 811 Wilshire, il est difficile de savoir quelle sera l'issue de cette propriété en difficulté et s'il y a des acheteurs prêts à relever le défi - et à quel prix.
La combinaison optimiste d'une amélioration de l'activité de location et d'un renforcement de la demande a permis à certaines parties du marché national des bureaux de montrer des signes de stabilisation. Cependant, la plupart de ces signes se concentrent sur le haut de gamme. Les immeubles plus anciens qui ne disposent pas des équipements tape-à-l'œil que l'on trouve dans les immeubles plus récents ou récemment rénovés ont régulièrement perdu des locataires au profit de ces concurrents haut de gamme et ont été largement incapables de les regagner.
Pour compliquer encore ces perspectives, les taux d'intérêt élevés et la baisse de la valeur des immeubles se sont ajoutés aux difficultés rencontrées par les propriétaires tels que Jamison, qui n'ont pas été en mesure de refinancer leurs biens ou d'accéder au capital nécessaire pour moderniser les immeubles dans le but de les rendre plus attrayants aux yeux des locataires potentiels.
Le taux d'impayés des CMBS sur le marché national des bureaux a récemment atteint un niveau record de près de 11,1 %, selon les données de CoStar. Si, par le passé, les prêteurs ont pu recourir à des tactiques telles qu'une modification de prêt ou un accord d'abstention, la réalité post-pandémique a fait que nombre de ces stratégies ont perdu de leur efficacité pour aider les emprunteurs de bureaux à redresser leurs perspectives financières.
De nombreux défis sont particulièrement aigus à Los Angeles, où le marché des bureaux est dans sa position la plus faible depuis des décennies, selon l 'analyse de CoStar.
Les taux d'inoccupation ont atteint des sommets historiques, grimpant à environ 16,5 % par rapport aux 10 % signalés au début de l'année 2020. Le centre-ville de Los Angeles est encore plus mal loti, car les locataires continuent de réduire ou de libérer leurs espaces, rendant collectivement environ 2 millions de pieds carrés de plus que ce qu'ils ont loué l'année dernière, selon les données de CoStar.